나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [8] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 안산지원에서 진행하는 2025타경269 (8) 사건 번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 상록구 이동 530-21번지 3층 303호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 100,000,000원 (1억원)입니다.

토지 면적은 19.05㎡ (약 5.76평)이며, 건물 면적은 26.27㎡ (약 7.95평)입니다. 토지 및 건물 지분은 각각 19.055㎡와 26.27㎡입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

건물은 2018년 2월 9일에 사용승인된 철근콘크리트 평스라브 지붕 4층 건물 내 3층 303호에 해당하며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 이동에 위치하며, 지하철 4호선 "한대앞역"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, "한대앞역" 및 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로는 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 그 외 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 4월 12일 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

이보다 늦게 설정된 가압류(갑3, 갑5) 및 임의경매개시결정(갑4)은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

또한, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김동배 (김 )

보증금: 100,000,000원 (1억원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 6일

확정일자: 2021년 7월 26일

배당신고일자: 2025년 2월 19일

대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당을 통해 회수할 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 660,685,731원 (6억 6천 6백 85만 7천 31원)입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

"한대앞역" 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 임대 수요 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 "한대앞역" 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하며, 공원 등 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 설비: 본 건물은 위생설비, 급배수시설, 승강기, 소화전설비 등을 갖추고 있으며, 도시가스 개별난방 시스템이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산의 처분 결과에 따라 본 건의 가치에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 본 경매 절차는 해당 물건에 대한 것이므로 권리 관계 자체는 명확한 편입니다.

다세대주택 및 도시형생활주택이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발 방향에 따른 가치 변동성을 고려할 필요가 있습니다.

현재 제공된 정보상으로는 심각한 혐오 시설이나 기피 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 이동의 역세권에 위치한 신축(2018년 준공) 도시형생활주택(원룸형)입니다.

권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정평가액이 합리적인 수준으로 판단되며, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: "한대앞역" 인근으로 교통 편리 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 관리 유지보수에 유리합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리가 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 사용에 대한 권리를 온전히 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 3.3억/평 ~ 3.5억/평 (약 100만 원/㎡ ~ 106만 원/㎡) 수준입니다.

본건은 전용면적 26.27㎡ (약 7.95평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 유사 면적의 다세대주택 시세(약 3.5억/평)를 적용하면 92,500,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 2018년 준공으로 연식이 더 새롭고, 도시형생활주택(원룸형)은 일반적으로 다세대주택 대비 평당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

감정평가액 100,000,000원 (약 3.8억/평)은 이러한 점을 반영한 것으로 보입니다.

시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려하여, 감정평가액 대비 보수적인 접근으로 98,000,000원 (9천 8백만원) 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.