나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [6] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경269 (6)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 530-21, 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 278,000,000원

토지 면적: 63.75㎡ (약 19.29평)

건물 면적: 87.89㎡ (약 26.59평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 이동에 위치하며, 지하철 4호선 "한대앞역" 북동측 인근에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 "한대앞역" 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 2018년 2월 9일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 3층 301호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샤시 등 이중창호로 되어 있습니다.

본건 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2019년 4월 12일 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부등본상 현황과 상이할 수 있으므로 최종 확인 필요)

임차인 현황:

* 강순영 (전입일자 2019-04-15, 확정일자 2019-03-22)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-02-18

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 870,685,731원

4. 상권분석

한대앞역 인근은 로데오거리로 형성된 먹자골목이 있으며, 식당, 술집, 노래방 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

은행, 중형 병원, 상록구청 등이 인근에 위치하여 생활 편의시설이 양호합니다.

최근 3년간(2026년 3월 기준) 인근 다세대주택의 매매 사례를 보면, 68.105㎡가 1억 8천만원, 75.28㎡가 2억원, 36.595㎡가 1억 2천9백만원에 거래되었습니다 [JSON 데이터].

본건(87.89㎡)의 감정가(2억 7천 8백만원)는 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세보다 다소 높은 편입니다.

5. 생활정보

건물 내에는 위생설비, 급배수시설, 승강기 시설, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

도시가스 개별난방 시스템이 설치되어 있습니다.

인근에 한대앞역이 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

주변에 공원, 로데오거리 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

상록구 일대는 전반적으로 치안이 양호한 편으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인 현황과 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 채무 규모가 크고 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

감정평가액 대비 인근 실거래가가 상대적으로 낮은 경향을 보입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 해당하며, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 추가적인 개발 제한 여부는 확인이 필요합니다.

안산시는 소각시설 확충 계획이 있으나 대상지 선정에 난항을 겪고 있으며, 건건동 지역 주민들이 소각장 설치에 반대하는 움직임도 있었습니다. 본건과의 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 내 개발 및 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 이동, 한대앞역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 역세권이라는 입지적 강점이 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인, 감정가 대비 인근 시세, 그리고 큰 규모의 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수할 보증금은 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 한대앞역 도보 이용 가능한 거리로 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

편리한 생활 인프라: 주변 상업시설, 병원, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높습니다.

도시형생활주택: 1-2인 가구 증가 트렌드에 맞는 주거 형태입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 278,000,000원

면적: 87.89㎡ (약 26.59평)

주변 다세대주택 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준):

- 68.105㎡: 180,000,000원 (약 264,290원/㎡)

- 75.28㎡: 200,000,000원 (약 265,700원/㎡)

- 36.595㎡: 129,000,000원 (약 352,500원/㎡)

본 건의 감정가는 278,000,000원으로, 315,670원/㎡ 수준입니다.

인근 유사 면적 매물 시세 대비 감정가가 높은 편이며, 임대관계 미상, 높은 채무 총액 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 건물의 신축 연차와 역세권 입지는 긍정적인 요소입니다.

이에, 감정가의 약 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

최종 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.