나이스옥션 법원경매 부천 2024타경2635 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층101-1호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경2635 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층101-1호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경2635
• 주소: 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층101-1호 (구래동,김포한강 듀클래스)
• 감정가: 4,370,000,000원
• 최저가: 3,059,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 지식산업센터

부천지원 경매7계 2024타경2635 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층101-1호 (구래동,김포한강 듀클래스) | 감정가: 4,370,000,000원 | 최저가: 3,059,000,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 경기도 김포시 구래동 6877-5에 위치한 김포한강 듀클래스 1층 101-1호 외 3개호(총 4개 호실)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 지식산업센터 용도로 이용 가능한 집합건축물이며, 총 면적은 토지 86.99㎡ (약 26.3평) 및 건물 1446.44㎡ (약 437.5평)에 대해 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 43억 7천만 원이며, 소유자 겸 채무자는 주OOOOOOO, 채권자는 별OOOOOOO입니다.

본건은 2022년 12월 14일에 사용 승인된 신축 건물에 속하며, 프리캐스트 콘크리트 구조입니다.

1층 101-1호, 101-2호, 101-3호, 101-4호를 벽체 없이 일체로 근린생활시설로 이용하였으나 현재는 운영이 중단된 상태입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 김포시 구래동에 소재하며, "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 공장, 지식산업센터 및 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

남측으로 폭 약 17M의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로 2류 도로와 저촉되는 부분이 있습니다.

성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발) 내에 위치하여 개발 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

(정확한 권리관계는 등기부등본 및 법원 문건을 통해 최종 확인 필요)

집합건축물대장상 공장, 지원시설, 근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있으나, 현재는 운용이 중단된 상태입니다.

이용 상태와 공부상 용도가 일치하며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.

임대관계는 미상으로, 명도 진행 시 임차인 현황 파악 및 협의가 필요할 수 있습니다.

건물이 비교적 신축(2022.12.14 사용승인)이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 김포 구래동 일대는 신도시 택지개발지구 내에 포함되어 있어, 신축 아파트 단지와 상업시설, 지식산업센터 등이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

주변에 공동주택 단지가 다수 분포하고 있어 기본적인 배후수요는 확보되어 있습니다.

다만, 본건은 1층에 위치하며 여러 호실이 벽체 없이 통합 운영되었던 점을 고려할 때, 특정 업종(예: 대형 식당, 교육시설, 병원 등)을 유치하기에 유리한 구조일 수 있습니다.

현재 운영이 중단된 상태이므로, 향후 신규 임차인 유치 또는 직접 운영 시 상권 분석 및 업종 선택이 매우 중요합니다.

최근 김포한강신도시는 인구 유입이 지속되고 있으며, 이에 따라 상업 및 업무 시설 수요도 꾸준히 증가하는 추세입니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 김포호수초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

신축 건물로서 위생설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 보입니다.

다만, 본건 자체는 지식산업센터 용도로 분류되어 있어 일반 주거생활에 직접적인 편리함을 제공하는 편의시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 호실이 벽체 없이 일체로 이용 중이었으나 현재 운용이 중단된 상태입니다. 신규 임차인 유치 또는 직접 운영 시 공실 리스크가 존재할 수 있습니다.

감정가는 43억 7천만 원으로 높은 편이며, 시장 상황에 따라 적정 가격 낙찰이 어려울 수 있습니다.

토지이용계획상 '중로2류(폭 15m-20m)(저촉)' 부분은 건폐율, 용적률 등에 영향을 줄 수 있으나, 공부상 차이가 없으므로 건축된 건물 자체에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

가축사육제한구역, 성장관리권역 등은 지역적 특성에 따른 규제 사항이므로, 향후 건축 행위나 사업 운영 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

운영 중단된 근린생활시설의 경우, 원상 복구 비용이나 내부 구조 변경 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 탐문 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확하게 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동의 신축 지식산업센터 건물로, 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 우수한 편입니다.

토지 및 건물 면적이 상당하여 사업 확장이나 다수의 점포 운영에 유리할 수 있습니다.

사용 승인이 2022년으로 비교적 최근이며, 내부 설비도 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 현재 운영이 중단된 상태이며, 임대 관계가 불명확한 점, 높은 감정가 등은 고려해야 할 사항입니다.

일괄 매각 대상이고, 여러 호실이 통합되어 사용되었던 점을 감안할 때, 특정 업종을 대상으로 하거나 대규모 공간을 활용할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.신축 건물의 가치: 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 2.우수한 입지: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 초등학교 인근으로 배후 수요 및 유동 인구 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 3.대형 면적 활용: 1층 4개 호실을 일체로 사용할 수 있는 구조로, 대규모 공간이 필요한 업종(예: 대형 카페, 학원, 병원, 스튜디오 등) 유치에 유리합니다.

1.8. 4.개발 잠재력: 성장관리권역 및 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매7계