나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5672 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층143호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역 등이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건물로서,
외벽 : 외장 석재 및 복합판넬, 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

공부상 소매점으로서 "리치빈스커피(힐링카페)"로 이용 중임.

설비내역

개별기기에 의한 냉난방 방식이며, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측 및 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 소매점으로서 카페로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경5672 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-3, 더리버뷰 1층 143호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 717,000,000원

* 토지면적: 20.51㎡ (약 6.20평)

* 토지 지분: 20.51㎡ (약 6.20평)

* 건물면적: 42.24㎡ (약 12.78평)

* 건물 지분: 42.24㎡ (약 12.78평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서서울농업협동조합)

* 건축물 정보:

* 건물명: 더 리버뷰

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 5층 (본건 1층)

* 총 호수: 263호

* 준공일: 2018년 10월 18일

* 건축물대장상 주용도: 업무시설 (기타용도: 업무시설, 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 의료시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대임.

* 김포한강신도시에 속해 있으며, 운양동은 택지개발지구로 지정되어 있음.

* 북측 및 동측으로 중로에 접하여 차량 출입이 용이함.

2.2. 교통상황

* 김포도시철도 운양역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상황은 양호한 편임.

2.3. 주변 시설

* 운양역 인근으로 각종 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 많음.

* 하늘빛중학교가 인근에 위치하고 있음.

* 주변에 모담공원, 샘재공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 고도지구(공항고도제한)로 지정되어 있음.

* 장애물제한표면구역, 진입표면구역으로 지정되어 있어 항공기 운항과 관련된 제한이 있을 수 있음.

* 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 31일 접수된 서서울농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 492,000,000원)임.

* 본건 경매개시결정등기(2024-10-16, 서서울농업협동조합) 및 이후의 압류(2025-04-14, 김포시) 등기 역시 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 미상임.

* 등기부상 채권 총액은 492,000,000원임.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원임.

* 임대 관계는 미상임.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

* 공부상 용도는 소매점이나, 현재는 "리치빈스커피(힐링카페)"로 이용 중임.

4.2. 상권 특성

* 본건이 위치한 김포시 운양동은 김포한강신도시의 중심 상업지역으로, 각종 근린생활시설과 오피스텔이 밀집하여 배후수요가 풍부함.

* 운양역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 상권이 성숙 중인 지역임.

* 주변에 아파트 단지, 오피스텔 등이 다수 분포하여 고정적인 소비층 확보가 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 운양역을 중심으로 다양한 상업시설(마트, 식당, 카페 등)이 발달해 있음.

* 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 하늘빛초등학교, 하늘빛중학교, 김포제일고등학교 등이 인근에 위치함.

5.3. 녹지 및 휴식공간

* 주변에 모담공원, 샘재공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역으로 지정되어 있어 항공기 운항과 관련된 건축물 높이 제한 등 추가적인 제약이 있을 수 있음.

* 주변에 소규모 공장 등이 혼재할 가능성도 있으나, 해당 물건의 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됨.

* 임대 관계가 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포한강신도시 운양역 역세권에 위치한 1층 근린상가로, 비교적 신축 건물(2018년 준공)에 해당하여 상품성이 양호함.

* 현재 카페로 이용 중이며, 주변 상업 및 주거 시설의 배후수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됨.

* 다만, 공항 관련 지구 지정으로 인한 잠재적 제한 사항과 미상인 임대 관계는 주의 깊게 살펴야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 운양역 도보 이용 가능한 입지로 유동인구 및 접근성이 우수함.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적음.

* 풍부한 배후수요: 인근 오피스텔 및 아파트 단지의 고정 수요 확보 가능.

* 활발한 상권: 김포한강신도시 내 중심 상업지구에 위치하여 상권 활성화 기대.

* 현황 이용: 카페로 운영 중이므로, 현재 운영 중인 업종의 수익성 검토를 통한 투자 가치 판단 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(717,000,000원)를 참고하되, 주변 시세, 최근 실거래가, 임대수익률, 명도 난이도, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히, 주변 상가 건물의 거래 사례 및 현재 임대 현황을 파악하여 적정 임대수익률을 산정하고, 이를 바탕으로 투자 수익률을 고려한 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 위에서 언급된 '인수 보증금 합계 0원'을 제외하고, 인수되는 권리 및 명도 비용 등을 모두 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.