나이스옥션 법원경매 부천 2024타경40583 [1] 경기도 김포시 마산동 659-2 주상복합 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경40583 [1] 경기도 김포시 마산동 659-2 주상복합 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매7계 2024타경40583 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강8로148번길 68 | 감정가: 1,756,425,530원 | 최저가: 1,229,498,000원 | 용도: 주상복합

1. 부천 지원 2024타경40583 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경40583 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 659-2

용도: 주상복합

감정가: 1,756,425,530 원

토지면적: 305.80㎡ (약 92.50 평)

건물면적: 518.81㎡ (약 156.94 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 성OO

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 소재하며, "마산역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 건물 북동측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지는 세장형의 평지로서 주상용으로 이용 중이며, 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 내에 속해 있습니다. 또한 소로1류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역 등의 도시계획 및 각종 제한 사항에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 등기부상 소유자는 성OO이며, 채권자는 김OO입니다. 중복병합사건으로 분류되어 있어, 여러 경매 사건이 통합되어 진행될 가능성이 있습니다. 이 경우 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 현재까지 제공된 정보만으로는 추가적인 제한 물권(근저당, 가압류 등)이나 대항력 있는 임차인의 유무를 정확히 파악하기 어려우므로, 현장 조사 및 권리 분석 전문가의 도움을 받아 세부적인 권리 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

소재지는 경기도 김포시 마산동으로, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 이는 주거 수요와 상업 시설 이용 수요가 동시에 존재하는 곳으로, 1층 근린생활시설은 지역 주민 및 주변 아파트 단지 거주자들을 대상으로 하는 상권 형성에 유리할 수 있습니다. 또한 "마산역" 인근이라는 점은 잠재적인 유동 인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있으며, 신도시 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 1층에 근린생활시설이 있으며, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 이러한 복합 용도는 다양한 형태의 임대 수익을 기대할 수 있게 하며, 자가 사용과 임대 수익을 동시에 고려할 수 있는 장점이 있습니다. 건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 시설 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 주위 환경이 주택 및 근린생활시설 밀집 지역이므로, 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 중요한 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 첫째, 일반건축물대장상 '위반건축물'로 표기되어 있습니다. 위반 내용은 무단대수선 및 주차장 무단 용도변경으로, 2019년경 발생하였으며 원상복구 명령이 내려진 상태입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건물 사용 및 매각 시 불이익, 그리고 원상복구에 따른 추가적인 비용 발생의 가능성을 시사합니다. 둘째, 공부상 건물 정보와 실제 현황 간 차이가 있습니다. 건축물대장상 다가구주택 가구 수와 기호(1) 후면 도시가스 계량기에 의해 파악된 실제 가구 수가 다르게 확인되었습니다 (2층 및 3층 각각 2가구 vs 4가구, 4층 1가구 vs 2가구). 이는 불법 증축이나 용도 변경 등의 문제일 수 있으며, 추후 임대차 계약 및 관리, 양성화 과정에서 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다. 셋째, 임대 관계가 미상으로 파악되어 있어, 현재 임차인 현황 및 명도 절차, 그리고 정확한 임대 수익률 산정에 변수가 될 수 있습니다. 넷째, 중복병합사건이라는 점은 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성을 높여, 보다 세심하고 전문적인 법률 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 위치한 주상복합 건물로서, 마산역 인근의 역세권 입지와 근린생활시설 및 다가구주택으로 구성된 복합 용도의 장점을 지니고 있어 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있습니다. 그러나 일반건축물대장상 위반건축물 등재, 공부상 건물 현황과의 차이, 임대 관계 미확인, 중복병합사건이라는 점 등 다수의 중대한 리스크 요소를 명확히 인지해야 합니다. 이러한 문제점들에 대한 철저한 조사와 더불어, 원상복구 비용, 법적 분쟁 가능성, 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

마산역 인근 역세권에 위치하여 교통 편의성과 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택으로 구성된 복합 용도는 주거 및 상업 수요를 모두 충족하며, 다각화된 임대 수익 창출 기회를 제공합니다. 또한, 준주거지역 내에 위치한 토지 지분 확보의 이점도 고려할 수 있습니다.

9. 주변 시설 및 혐오시설 확인

[김포시 마산동 659-2 주변 시설 검색 결과]

김포시 마산동 659-2 주변은 마산역이 인근에 있으며, 주거 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 도보 거리에 버스 정류장이 위치하며, 주변에는 다양한 상점, 병원, 학교 등이 분포하여 생활 편의성이 양호한 것으로 파악됩니다.

[김포시 마산동 659-2 혐오시설 검색 결과]

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '성장관리권역' 등 일부 제한 지역에 해당하므로, 개발 행위에 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

법원 정보

부천지원 경매7계