나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41623 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 572-8 에이치.비엘림캐슬 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 송내동 소재, "남부천우체국" 북동측 인근에 위치하는 업무시설(오피스
텔)로서, 주위는 아파트및 다세대주틱, 근린생활시설등이 혼재되어 있으며 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상항은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제14층 제1403호로,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 북측으로 약35m와 약4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-40m)(접합) 과밀억제권역<
수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구
역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부천지원 2024타경41623 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 송내동 572-8 에이치.비엘림캐슬 14층1403호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 322,000,000원입니다.

토지 면적은 10.95㎡ (약 3.62평)이며, 해당 토지 지분도 10.95㎡ (약 3.62평)입니다.

건물 면적은 62.46㎡ (약 20.65평)이며, 해당 건물 지분도 62.46㎡ (약 20.65평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 이OO입니다.

특이사항으로는 대항력있는임차인이 존재하며, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 송내동에 위치하며, "남부천우체국" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본 건은 남측 약 35m, 북측 약 4m 내외의 도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m-40m)에 속하며, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 분석 결과, 다음과 같은 사항들이 확인되었습니다.

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리인 갑4번 가압류(주택도시보증공사, 1,311,500,000원)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

그 외 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9번 권리들도 모두 말소될 예정입니다.

그러나, 을구 3번 주택임차권(권리자: 이금찬, 금액: 335,000,000원)은 "물건명세서 참고사항"에 따라 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 이는 본 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

따라서, 이금찬 임차인의 보증금 335,000,000원은 인수해야 하는 보증금입니다.

윤순희 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며 전입일자는 2022년 6월 1일이나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔로서, 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 상권에 위치합니다. 이는 주거 및 상업 시설이 공존하는 복합적인 상권 특성을 나타냅니다.

업무시설(오피스텔)로서의 활용 가치가 있으며, 인근 편의시설 및 교통 접근성을 고려할 때 기본적인 상권은 형성되어 있다고 판단됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 특이사항은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 부천시 송내동에 위치하여, 주변에 다양한 생활 편의시설 및 교통망을 이용할 수 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 인근 지역의 아파트, 상가 등의 밀집으로 인해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이금찬 씨의 보증금 335,000,000원 인수 여부입니다.

"물건명세서"에 명시된 바와 같이, 해당 임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않으므로, 경매 낙찰 시 매수인이 해당 금액을 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

또한, "공동담보" 물건으로 경매가 진행된 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

최근 매매 정보(51.01㎡ 기준 약 179,500,000원)와 감정가(322,000,000원) 사이의 시세 차이가 존재하며, 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 송내동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

하지만, 3억 3천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이는 본 건의 감정가(3억 2천 2백만원)보다 높은 금액으로, 낙찰 시 인수하는 보증금을 포함한 총 매입 비용이 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

따라서, 본 건은 인수해야 하는 보증금의 규모와 향후 시세 변동성, 임대 수익 등을 신중하게 고려하여 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천시 송내동의 입지로, 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 오피스텔로서 임대 수익을 기대할 수 있으나, 인수 보증금으로 인해 초기 투자 비용 부담이 클 수 있습니다.

* 철근콘크리트 구조의 신축급 건물(2021년 사용승인)로, 건물 자체의 노후화에 대한 우려는 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 322,000,000원 대비 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 335,000,000원이 더 높은 상황입니다.

최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(51.01㎡)의 거래 사례가 179,500,000원(약 351.9만원/㎡)으로 나타났습니다. 이를 바탕으로 본 건(62.46㎡)의 예상 시세는 약 219,679,000원 (62.46㎡ * 351.9만원/㎡)으로 추정됩니다.

상기 분석 결과, 본 건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있으며, 인수 보증금(335,000,000원)이 시세로 추정되는 금액보다도 높은 상황입니다.

이러한 상황에서, "인수 보증금을 제외하고 계산한다"는 원칙을 적용하여 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 만약 예상 시세를 220,000,000원으로 가정한다면, 보증금 335,000,000원을 인수 시 총 투자 비용은 555,000,000원 이상이 됩니다.

따라서, 현실적으로는 인수해야 할 보증금 335,000,000원을 고려하여 총 지출 금액이 감당 가능한 수준인지 판단해야 합니다.

본 건에 대한 예상 입찰가로 250,000,000원 을 제시합니다.

이는 JSON상 시세 추정치보다는 높고, 감정가보다는 낮은 금액입니다.

이 가격으로 낙찰받을 경우, 본인이 부담하는 입찰가 250,000,000원과 인수해야 하는 보증금 335,000,000원을 합하여 총 585,000,000원을 지출하게 됩니다.

이는 감정가 322,000,000원 대비 매우 높은 금액이므로, 실제 투자 시에는 철저한 시세 조사와 함께 임차인과의 협상 가능성을 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.