나이스옥션 법원경매 부천 2024타경50733 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 43-10 해솔채 가동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
주위는 노변을 따라 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 제2층 제202호로서
외벽 : 치장타일붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 30미터, 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 항공표면
＜공항시설법＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권
정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경50733 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 43-10 해솔채 가동 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 30.17㎡ (약 9.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

준공연도: 2019년

2.2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위로는 노변을 따라 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 소로2류(폭 8m-10m)와 접하고 있습니다. 또한 항공표면(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽은 치장타일 붙임, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

이용상태: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 급·배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2024-03-18)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이*)

* 보증금: 258,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-29

* 확정일자: 2022-09-13

* 대항력: 있음 (말소기준권리보다 선순위)

집합건물 등기부 요약:

* 을구 4번: 주택임차권 (이*, 258,000,000원) - 말소: 인수 (등기부상 매수인이 인수 조건)

물건명세서 참고사항: 을구 4번 주택임차권등기는 전액 변제되지 아니하면 매수인이 그 잔액을 인수하고, 말소되지 않습니다.

종합 분석: 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 258,000,000원을 보유하고 있습니다. 등기부 및 물건명세서상 해당 임차인의 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서, 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 중요한 권리 관계입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분은 다른 권리 관계에 대한 것일 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 낙찰자가 직접 확인하고 부담해야 할 핵심 사항입니다.

2.5. 상권분석

주변 시세 (JSON 분석):

* 2026년 3월 13일 거래: 39.24㎡ (약 11.87평), 1층, 9,000만원 (복지빌라3동, 1992년 준공)

* 2026년 3월 12일 거래: 56.62㎡ (약 17.13평), 5층, 12,400만원 (신세계홈타운101동, 2002년 준공)

* 2026년 7월 3일 거래: 52.15㎡ (약 15.78평), 2층, 23,800만원 (베스트빌4차, 2014년 준공)

종합: 본건 건물 면적(43.20㎡)과 유사한 최근 거래 사례를 보면, 2014년 준공된 52.15㎡ 면적의 다세대주택이 23,800만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 456만원으로 환산할 수 있습니다. 본건의 감정가(247,000,000원)는 43.20㎡ 면적 대비 평당 약 572만원으로, 최근 실거래가 수준보다 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 또한, 주위로는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

2.6. 생활정보

건물 구조 및 마감: 철근콘크리트구조이며, 기본적인 내부 마감 및 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

이용 현황: 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

편의 시설: 도당중학교가 인근에 위치하며, 단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(보증금 258,000,000원)의 보증금 미변제 시 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 상당한 금액 부담으로 이어질 수 있습니다.

감정가 대비 실거래가: 본건 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 환경: 현재까지의 조사 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 가장 중요합니다.

2.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)의 도시형생활주택으로, 대항력 있는 임차인이 보증금 258,000,000원을 보유하고 있어 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정되었음을 고려할 때, 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 최종적인 투자가치는 임차인 보증금 인수 여부, 낙찰가, 그리고 향후 시장 변화 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것입니다.

2.9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태 양호 가능성.

* 도시형생활주택으로 소형 가구의 꾸준한 수요 기대.

* 도당중학교 등 교육시설 및 근린생활시설 인접.

2.10. 예상 입찰가

본건 감정가는 247,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적(52.15㎡) 다세대주택이 238,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 실질적인 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 258,000,000원 인수 가능성은 투자 결정에 있어 가장 큰 변수이며, 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험 부담을 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 '낙찰가' 기준이며, 실제 총 매입 비용은 낙찰가에 임차인 인수 보증금(미변제분)이 추가될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다. 따라서, 본건의 최종 매입 총액은 예상 입찰가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.