나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8931 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 231-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2024.12.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동협동화단지" 내에 위치하며, 주위는
공장 및 창고, 다세대주택 및 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근 통일로1170번길변에 마을버스 정류장이 소재하며,
주간선도로인 통일로변까지의 거리 등을 감안할 때 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,2 토지는 일단지로서 대체로 완경사 사다리형의 공업용 건부지로 이용중이며,
기호4,5 토지는 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1,2,5>
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

<기호4>
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 소하천구역(내산천)<소하천정비법>, 소하천예정지(내산천)<소하천정비법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

기호2 토지상에 "제시외 건물 5)"인 수변전설비가 소재함.

공부와의 차이

기호4 토지의 경우 공부상 지목 "창고용지"이나, 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기타: ① 본건의 경우 인접 필지와의 지적경계가 불명확한바, 정확한 지적경계확인, 건물
소재 위치확인 등은 별도의 지적현황측량을 통한 재확인을 반드시 요하니 경매 참가인 등은
경매 참여시 유의하시기 바람.

② 본건 기호1,2 토지는 일단의 공업용 건부지로 이용하고 있으며, 이러한 이용이 사회적,
경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되어
일단지로서 일괄하여 평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

③ 본건 기호4,5 토지는 조사시점 현재 ‘도로’로 이용중인 토지로서, 당해 토지로 인하여
효용이 증진되는 인접 토지와의 상관관계 및 용도의 제한이나 거래제한 등에 따른 적절한
감가율을 고려하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙
제26조제1항제2호의 규정 등을 준용하여 인근 토지 평가금액의 1/3 이내로 평가하였으므로
귀 업무진행시 참고하시기 바람.

④ 본건 기호4,5는 수인 공유토지 중 ㈜해평피앤아이 지분만의 평가로서 평가대상 부분의
위치확인 등이 곤란한바 공유토지 전체를 기준으로 하여 토지단가를 산정하였으며, 면적
사정은 지분비율에 의하였음.

⑤ 본건 토지상의 축대, 휀스, 조경수 및 조경석, 바닥포장 콘크리트 등은 토지에 화체된
것으로 판단되는 바 토지가격에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(경사판넬) 지상2층의 사용승인일 2006.06.07.인 공장, 창고건물로서
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감, 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

현황 공장 및 창고, 기숙사로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지", "지적개황도", "건물개황 및 내부구조도" 와 같이 제시외 건물
기호1)-4)가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기타: ① 본건 기호3 건물의 경우 ‘일반건축물대장’상 2007.12.18. 건축과-41462호에
의거 1층/공장 10㎡, 2층/창고 460㎡ 증축 및 2010.7.12. 건축과-25162호에 의거 부속
건축물/공장(기숙사) 연면적 75.18㎡ 증축된 사항을 고려하여 내용년수 조정법 등을
적용하여 평가하였음.

② 본건 기호3 건물에 후첨 ‘사진용지’와 같이‘제시외 건물 1),2),3),4)가 소재하고
있는바, 목측으로 개략적인 면적 산정 후 구조, 사용자재, 시공의 정도, 부대설비, 관리
상태 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 병용하여
적용하였음.

③ 본건 기호2 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 수변전설비가 소재하는 바,
제시외 건물 5)로 평가를 진행하였으며, 한국전력 담당부서에 문의하여 조사된 설치일자,
증축일자, 계약전력 등을 고려하여 원가법으로 평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

④ 본건 기호3 건물의 경우 ‘건물개황 및 내부구조도’는 일반건축물대장 상 면적 및
용도를 기초로, 외부 육안조사 및 탐문 등을 참고하여 개략적으로 작성하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1.,2.는 목록3.의 부지로 이용중으로 일단지로 평가. 목록4.는 현황 도로로 이용중임. 목록 4. 및 5.는 지분경매임.
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경8931 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 231-6 (신주소: 통일로1170번길 135-39)

용도: 공장

감정가: 2,396,003,600원

토지면적: 4,252.00㎡ (약 1,286.33평)

건물면적: 1,303.18㎡ (약 394.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

1.2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동협동화단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 다세대주택 및 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근 통일로1170번길변에 마을버스 정류장이 소재하고 주간선도로인 통일로변까지의 접근성을 감안할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 현황: 기호 1, 2 토지는 일단지로 활용되는 공업용 건부지이며, 기호 4, 5 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 과밀억제권역 등에 속합니다.

1.3. 권리분석

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (사건 발생 원인 채권자로 추정)

말소기준권리: 신한은행 근저당 (2020년 10월 7일 접수)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

말소 예상 권리: 말소기준권리인 신한은행 근저당을 기준으로 이후 접수된 압류, 가압류 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부채권 총액: 2,759,480,627원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 대항력 있는 임차인 존재 여부, 보증금 및 차임 관련하여 추가 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 내유동협동화단지 일대는 공장, 창고 등 산업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 주변의 상업 활동은 산업단지 근로자 및 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 서비스 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 통일로 등 주요 도로와의 접근성이 양호하여 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 통일로1170번길변에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 통일로를 통한 광역 접근성도 보통 수준입니다.

편의시설: 주변에 다세대 및 단독주택이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 대규모 쇼핑몰이나 문화 시설 등은 접근성이 떨어질 수 있습니다.

주변 시설: 공장, 창고, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 경매: 목록 4, 5 토지는 지분 경매로 진행되어 공유자 간의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도로로 이용 중인 토지: 목록 4, 5 토지가 현재 도로로 이용 중이며, 감정평가 시 인근 토지 가격의 1/3 이내로 평가되었습니다. 이는 향후 도로 이용에 따른 민원 발생 또는 소유권 행사 제한 가능성을 내포합니다.

* 지적 경계 불명확: 인접 필지와의 지적 경계가 불명확하여 별도의 지적 현황 측량이 필요합니다. 이는 측량 비용 발생 및 예상치 못한 경계 문제로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 관계 확인이 필수적입니다. 대항력 있는 임차인 존재 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰 또는 기타 사유로 재매각되는 물건으로, 특이 사항이 존재할 가능성이 있습니다.

* 특수 물건: 유동화 물건, 공동담보 물건으로 권리 관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 정확히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 공장, 창고, 주택 등이 혼재하는 지역에 소재하며 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 토지 일부(4, 5)가 도로로 이용되고 있으며, 지분 경매 및 지적 경계 불명확 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 권리 관계는 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리인 신한은행 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 임대차 관계는 미상으로 확인이 필요하며, 특별 매각 조건(매수신청보증금 20%)이 적용되므로 입찰 시 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 위치: "내유동협동화단지" 인근에 위치하여 관련 산업 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

* 광역 접근성: 통일로 등 주요 도로와의 접근성이 양호하여 물류 이동에 유리할 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 현재 공장 및 창고, 기숙사 등으로 이용 중이며, 용도 변경 및 개발 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 도로로 이용 중인 지분 토지에 대한 고려 필요)

* 재매각 물건으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회: 재매각 물건 특성상 이전 경매보다 유리한 조건으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다. 본 물건은 지분 경매, 도로 이용 토지, 지적 경계 불명확 등 복합적인 고려사항이 많아, 철저한 현장 조사와 개별적인 권리 분석 후 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 전문가 컨설팅을 통해 진행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.