나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8559 [1] 경기도 파주시 월롱면 영태리 119-7 코스모스빌라 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2024.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 월롱면 영태리 소재 「파주여자고등학교」 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 원거리에 월롱역(경의중앙)이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제401호 임

외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 하이새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「연립주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 「연립주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북서측으로 노폭 약 4-5m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역

가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.신청채권자인 농협은행 주식회사(양도전:주택임차권자 배혜빈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.20.자 인수조건변경확약서를 제출함.
2. 건물 외벽에 '라' 표시 있어 현황 '라동 401호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경8559 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 영태리 119-7 코스모스빌라 4층401호

용도: 연립주택

감정가: 117,000,000원

토지면적: 49.76㎡ (약 14.8평)

토지지분: 49.76㎡ (약 14.8평)

건물면적: 63.99㎡ (약 19.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행 주식회사로 추정)

준공년도: 1997년

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제401호

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 선순위임차권

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 파주시 월롱면 영태리 소재 「파주여자고등학교」 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 교통상황

차량 진출입은 가능합니다.

인근에 버스 정류장이 위치하며, 원거리에 월롱역(경의중앙선)이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

1.3. 건물 정보

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 4층에 위치한 401호입니다.

건물 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 연립주택입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 정보

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 소재지 북서측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.5. 주변 환경 및 규제

계획관리지역에 속해 있습니다.

가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(11미터 위임, 전방지역:25km)에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 남동세무서장의 압류 (2023.07.05.)

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 을13: 배혜빈 주택임차권 (2023.12.18. 등기)

* 보증금: 130,000,000원

* 전입일자: 2022.05.30.

* 확정일자: 2022.05.19.

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 신청채권자인 농협은행 주식회사가 해당 임차권에 대해 보증금 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함. 이에 따라 본 물건의 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨. (단, 이 부분은 실제 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 반드시 재확인 필요)

* 임차인 이름: 배혜빈 → 배

* 을13 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이나, 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다.

* 그러나 신청채권자 농협은행의 확약서 제출로 인해 임차보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석되었습니다. 이는 농협은행이 임차인의 보증금 문제를 해결하였거나, 법적 절차상 낙찰자에게 승계되지 않도록 조치한 것으로 보입니다.

3. 상권분석

본 물건은 연립주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역 내에 위치합니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

대규모 상업지구나 유흥가는 아니지만, 지역 주민들을 위한 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

4. 생활정보

* 교육: 파주여자고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스 정류장이 근접해 있으며, 월롱역이 원거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 이용 시 도로망 접근성도 무난한 편입니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 여부 불확실성: 등기부상 '인수'로 표기된 임차권이 신청채권자의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석되었으나, 이 부분은 법률적 해석과 실제 집행 과정에 따라 변동될 가능성이 있습니다. 130,000,000원의 보증금 인수 여부는 가장 큰 리스크 요인입니다. (인수 시 총 비용 부담액이 크게 증가합니다.)

* 감정가와 시세 차이: 감정가(117,000,000원) 대비 최근 유사 연립주택 매매 사례(약 48,000,000원 ~ 55,000,000원)와의 시세 차이가 상당합니다. 이는 감정평가가 시장 현실을 반영하지 못했거나, 해당 단지 자체의 가치 하락이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여, 매각 절차 진행에 변수가 될 수 있습니다.

* 군사보호구역 규제: 군사보호구역에 해당하여 건축이나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 파주 월롱면의 연립주택으로, 학군 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 신청채권자의 확약서 제출로 인해 임차보증금 130,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 분석된 점입니다.

다만, 이 부분이 명확하게 처리되지 않을 경우 큰 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

또한, 감정가와 비교 시세 간의 큰 괴리는 신중한 접근이 필요한 부분이며, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 부동산 가치를 재평가해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 건축 연도가 비교적 오래되었으나, 내부 수리 및 관리를 통해 가치를 높일 여지가 있습니다.

8. 예상 입찰가

임차 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않는다는 전제 하에, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

최근 유사 물건(코스모스빌라 119-1, 63.74㎡)의 매매가가 2026년 1월 기준 55,000,000원임을 감안할 때, 감정가 117,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시장 상황과 물건의 잠재적 리스크를 반영하여, 예상 입찰가를 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

가장 보수적으로는 90,000,000원 수준에서 접근하며, 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단하는 것을 제안합니다.

가장 중요한 것은 임차 보증금 인수 여부에 대한 법률적 판단 후 입찰가를 최종 결정해야 한다는 점입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.