나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8672 [2] 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 8층828호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 "양주TG" 남측 인근에 위치하며, 주위는 물류창고 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지상9층 내 8층8-10호, 8층828호로서,

외벽: 복합패널 및 커튼월 마감 등,
창호: 시스템창호 등입니다.

이용상태

기호1:집합건축물대장상 용도가 공장(지식산업센터-창고)으로 이용 중입니다.
기호2:집합건축물대장상 용도가 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 중로, 북측 및 동측으로 소로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 20m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(지방도371호선)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경8672 (2)

감정가: 334,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 8층828호

건물 용도: 지식산업센터

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조

준공 연도: 2022년 11월 14일

총 층수: 9층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 21.67㎡ (약 6.56평)

건물 면적: 75.03㎡ (약 22.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 위치하며, "양주TG" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 물류창고 및 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

건물은 서측 및 남측으로 중로, 북측 및 동측으로는 소로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 도로구역(지방도371호선), 과밀억제권역, 택지개발지구 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 물류창고 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근 지역에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 고양시 덕양구 현천동 일대에 과거 쓰레기 처리시설 및 하수처리장 관련 시설이 존재했던 기록이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 1월 2일 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 360,000,000원)입니다. 이 외에 소유권 이전, 신탁등기 말소, 임의경매 개시결정(국민은행, 2024년 11월 25일), 압류(국민건강보험공단, 2024년 12월 4일) 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 360,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 주식회사엘 이며, 보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원에 임차 중입니다. 임차인의 전입일자(사업일자) 및 확정일자 정보는 확인되지 않았습니다. 배당신고일자는 2025년 1월 13일이며, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. (임차인의 대항력이 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경기도 고양시 덕양구 오금동 일대는 지식산업센터 및 물류창고, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다. 특히, 고양삼송한강듀클래스 단지 내에 위치하여 해당 단지 내수요가 존재합니다.

4.2. 잠재적 수요

인근의 CJ 삼송 물류센터, 고양 스타필드, 이케아, 쿠팡 켄달스퀘어, 은평성모병원 등 대형 유통 및 물류, 병원 시설은 관련 기업의 입주 수요를 창출할 수 있는 요인으로 작용합니다.

4.3. 시장 동향

최근 지식산업센터 시장은 공급 과잉 및 경기 침체로 인해 공실률이 증가하고 경매 물건이 늘어나는 추세입니다. 고양시 역시 29%의 평균 공실률을 보이는 지역 중 하나로, 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에는 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.3. 주거 및 업무 환경

지식산업센터 용도로 공급되었으며, 해당 건물은 쾌적한 업무 환경을 위한 드라이브인 시스템, 도어 투 도어 시스템, 충분한 주차 공간 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지식산업센터 시장 침체

전국적으로 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실률 증가로 인한 시장 침체 가능성이 상존합니다. 이는 향후 임대 수익률 및 매각 시 가격 형성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인의 배당 신고일자가 2025년 1월 13일로 예정되어 있으나, 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계의 세부 내용(전입/사업일자, 확정일자 부재)에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 공법상 제한

다양한 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 공법상 제한이 존재하여 향후 건축 행위나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 물류 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 334,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 최근 지식산업센터 시장의 전반적인 침체, 높은 공실률, 유동화 물건이라는 점 등은 투자 시 신중한 검토를 필요로 합니다. 인근의 대형 유통 및 물류 시설은 잠재적 수요를 기대할 수 있으나, 시장 동향과 공실 리스크를 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양주TG 인근으로 물류 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 고양 삼송한강듀클래스 단지 내 위치하여 일정 수준의 배후 수요가 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 지식산업센터 특성상 제조업, IT업체 등 다양한 업종의 기업 입주가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 334,000,000원을 기준으로 233,800,000원 ~ 267,200,000원 범위입니다. 다만, 현재 지식산업센터 시장의 전반적인 침체와 높은 공실률, 그리고 본 물건이 유동화 물건이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.