나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7549 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-31 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택단지 및 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 2018.04.03.)
외벽: 드라이비트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등
창호: PVC(하이)새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생 및 급배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 지하1층에 후첨 ‘사진용지’와 같이 개별호 표식이 부착된 ‘지하창고’가 소재하고 있으며, 집합건축물대장 전유부 상 공용부분에 지하창고가 기재되어 있으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경7549 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-31 101동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 71.54㎡ (약 21.64평)

토지지분: 71.5404㎡ (약 21.64평)

건물면적: 58.87㎡ (약 17.81평)

건물지분: 58.865㎡ (약 17.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 규모: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 2018년 4월 3일 사용승인된 101동 1층 102호 건물입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 양일초등학교 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 다세대주택단지, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

토지는 대체로 북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형에 가까운 형태로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

물건지 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 김OO입니다.

권리분석상 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인 김 이 존재한다는 점입니다.

김 임차인은 보증금 212,000,000원에 대하여 2019년 7월 31일 전입 신고 및 2019년 7월 15일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

등기부등본상 을구 1번 임차권등기(주택임차권, 김재근, 212,000,000원)가 있으며, 이는 말소기준권리(갑5, 2019-11-21 압류)보다 후순위로 등기되었으나, 전입/확정일자상 선순위로 판단되어 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

물건명세서에서도 해당 임차권이 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.

기타 압류 및 강제경매 등기들은 말소기준권리 이후에 설정되어 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 최나래는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 형태로, 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

다만, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 순수 상업 지역으로 보기보다는 복합적인 용도의 지역으로 판단됩니다.

이는 상권의 활성화 정도나 유동인구 측면에서 일반적인 상업 지구와는 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 인근에 양일초등학교가 있어 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통 접근성은 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 대체로 무난한 편입니다.

주요 설비로는 위생 및 급배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김 에게 지급해야 할 보증금 212,000,000원입니다. 해당 금액이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 하므로 막대한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

주변에 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 소음, 먼지, 악취 등 생활 환경에 부정적인 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상의 각종 제한사항(계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등)은 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 법적인 제약으로 작용할 수 있습니다.

최근 주변 시세가 감정가 대비 현저히 낮게 형성되어 있어, 권리 인수 부담과 시세 간의 괴리가 크다는 점 또한 투자 위험 요소로 작용합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2018년)된 다세대주택으로 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 권리분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 212,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 부담이 있습니다.

감정가는 257,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 최근 매매 자료에 따르면 유사 면적 물건들의 실거래가는 1.2억 원에서 1.3억 원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가와 시세 간의 큰 차이를 보여주며, 특히 인수해야 할 보증금 2.12억 원을 고려했을 때, 투자 수익을 기대하기 어려운 구조일 가능성이 높습니다.

따라서 본 물건은 권리 인수 부담과 시세 간의 심각한 불일치로 인해 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2018년)로 비교적 양호한 건축 상태를 유지하고 있습니다.

승강기 등 편의시설이 갖추어져 있어 실거주 가치가 있습니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 환경을 고려하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

만약 권리 인수 부담을 상쇄하고도 남을 만큼 매우 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 투자 가치를 창출할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 산정합니다.

계산 방식은 감정가에서 인수 보증금을 공제하여 산출할 수 있습니다.

감정가: 257,000,000원

인수 보증금: 212,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금 = 257,000,000원 - 212,000,000원 = 45,000,000원

따라서, 산출된 예상 입찰가는 45,000,000원입니다.

하지만, 최근 주변 시세가 1.2억 원 ~ 1.3억 원 수준임을 고려할 때, 예상 입찰가 4,500만 원에 인수 보증금 2.12억 원을 합산할 경우 총 매입 비용은 약 2.57억 원이 됩니다. 이는 최근 거래된 유사 면적 물건의 시세(약 1.2억~1.3억 원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 심각한 원금 손실 위험이 존재합니다.

본 물건에 입찰하실 경우, 실제 부동산 가치와 인수해야 하는 총 비용을 면밀히 비교 분석하시어 매우 보수적으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.