나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7617 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1227-120 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2024.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석3거리' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대 및 소규모 아파타단지, 각종근린생활시설, 중소규모 공장,
농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역 내 전원주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 기호1~기호9까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어
대중교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

*기호1: 자루형 평지로 주거나지 상태입니다.
*기호2: 세장형 평지로 주거나지 상태입니다.
*기호3: 사다리형 평지로 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.
*기호5: 부정형의 평지로 도로로 이용 중입니다.
*기호6: 사다리형의 평지로 주거나지 상태입니다.
*기호7: 부정형의 평지로 주거기타(사무소 및 공용시설의 부지)로 이용 중입니다.
*기호8: 평탄한 평지로 도로로 이용 중입니다.
*기호9: 평탄한 평지로 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지들의 인접도로는 노폭 약 7~8m의 포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1, 기호2, 기호3:
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로 부터
제한거리 500m(소, 젖소, 말, 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역(주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)])및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

*기호5:
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로 부터
제한거리 500m(소, 젖소, 말, 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역(주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)])및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

*기호6, 기호8:
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로 부터
제한거리 500m(소, 젖소, 말, 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

*기호7, 기호9:
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로 부터
제한거리 500m(소, 젖소, 말, 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역(주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)])및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

*기호1: 정원수 15주(상세는 첨부 '정원수평가조서' 참조)
*기호2: 컨테이너 4개동
정원수 13주(상세는 첨부 '정원수평가조서' 참조)
*기호3: 정원수 9주 및 20㎡(상세는 첨부 '정원수평가조서' 참조)
*기호6: 정원수 15주 및 47㎡(상세는 첨부 '정원수평가조서' 참조)
*기호7: 철근콘크리트구조 스라브지붕 1층 사무소 및 공용시설 약 89.6㎡
정원수 13주 및 24㎡(상세는 첨부 '정원수평가조서' 참조)
*기호9: 정원수 6주 및 27㎡(상세는 첨부 '정원수평가조서' 참조)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반목구조 경사지붕 2층 건물로
외벽은 사이딩 마감,
내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호는 PVC 창호입니다.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용 중이며 내부구조는 다음과 같습니다.
1층: 방(2개), 욕실 및 화장실, 거실, 주방/식당, 다용도실, 현관 등
2층: 방(2개), 욕실, 가족실

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 옥외주차징 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록5~9: 지분경매
3. 목록2 본건 지상의 컨테이너박스 4개동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외
4. 목록7 본건 지상의 제시외 철근콘크리트 구조 스라브지붕 1층 사무소 89.6㎡는 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명 , 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 토지단가 :1,600,000 원/㎡
5.목록1~3, 목록5~9, 목록4 건물의 면적과 경계는 측량 등을 통한 별도의 확인을 요함
6. 감정평가서상 제시외 정원수 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경7617 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1227-120

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대원신용협동조합

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 3,325,474,200원

토지 면적: 7531.00㎡ (약 2278.1평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 197.55㎡ (약 59.8평)

건물 제시외 면적: 1149.03㎡ (약 347.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 지분: 2084.6752㎡

건물 지분: 197.55㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석3거리' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역 내 전원주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

* 토지 이용 상태: 토지는 주거나지, 건부지, 도로 등으로 이용 중이며, 일부 필지는 주거 기타(사무소 및 공용시설의 부지)로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 토지들의 인접 도로는 노폭 약 7~8m의 포장도로입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 1, 2, 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 기호 5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 기호 6, 8: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 기호 7, 9: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 각종 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑1, 2008-05-22, 매매): 황옥순 외 1명

* 협의분할에 의한 상속 (갑2, 2023-02-14): 황옥순 (1번 정라환 지분 전부 이전)

* 근저당 (을1, 2024-04-22): 대원신용협동조합 (채권금액 3,510,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (갑3, 2024-10-15): 대원신용협동조합 (채권금액 2,096,422,199원)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1, 2004-02-13): 임인업

* 소유권 이전 (갑3, 2008-05-22, 매매): 황옥순 외 1명

* 협의분할에 의한 상속 (갑5, 2023-02-14): 황옥순 (3번 정라환 지분 전부 이전)

* 근저당 (을14, 2024-04-22): 대원신용협동조합 (채권금액 3,510,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (갑6, 2024-10-15): 대원신용협동조합 (채권금액 2,096,422,199원)

* 등기부 채권 총액: 3,510,000,000원

3.2. 말소기준권리

을1 (근저당, 2024-04-22)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (목록7. 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명)"이 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등 미상입니다.

* 주의사항: 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 성석동 지역은 전원주택지대와 더불어 각종 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 지역의 특성을 보입니다. 이는 주거 기능 외에도 기본적인 생활 편의시설 및 지역 경제 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있어, 상권의 밀집도는 높지 않은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보에는 구체적인 교육 시설에 대한 언급이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 관련

목록 7 토지 지상에 소재한 철근콘크리트 구조 스라브지붕 1층 사무소(89.6㎡)는 매각에서 제외됩니다. 그러나 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 이는 토지 이용에 제한을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. "제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 토지단가 :1,600,000 원/㎡"로 감정평가에 반영되었습니다.

6.2. 제시외 건물 및 별도 매각/제외

* 목록 2 지상 컨테이너박스 4개동은 이동 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

* 목록 7 지상의 제시외 철근콘크리트 구조 스라브지붕 1층 사무소 89.6㎡는 매각에서 제외됩니다.

* 감정평가서상 제시외 정원수 등은 매각에 포함됩니다.

* 목록 1~3, 5~9, 4 건물의 면적과 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 지분 경매

목록 5~9 필지는 지분 경매로 진행되어, 일부 지분만 매각 대상이므로 소유권 행사 및 개발에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

* 일괄매각으로 진행됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 단독주택 부지로, 넓은 토지 면적과 함께 단독주택이 소재하고 있습니다. 전원주택 단지와 다양한 시설이 혼재된 지역에 입지하고 있으며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 그러나 매각에서 제외되는 건물에 대한 불분명한 법정지상권 성립 여부, 일부 필지의 지분 경매 진행, 그리고 면적 및 경계에 대한 별도 확인 필요성 등은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 따라서 투자 시에는 이러한 법적, 실무적 문제점에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적으로 인한 향후 개발 잠재력 보유.

* 전원생활과 도시 접근성의 조화를 이루는 입지.

* 잠재적 법정지상권 문제를 해결 시 토지 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "다세대" 주택으로, 본건의 "단독주택" 및 대규모 토지 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보는 일반적인 지역 시세를 참고하는 수준으로 이해해야 합니다.

본건의 감정가는 3,325,474,200원입니다.

주요 리스크 요인인 법정지상권 성립 여부 불분명, 일부 지분 경매 진행 등을 고려할 때, 통상적인 경매 투자에서는 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 입찰이 진행될 수 있습니다.

특히, 법정지상권 관련 불확실성은 상당한 위험 요소이므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

본 건의 경우, 감정가 대비 약 70% ~ 80% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 법정지상권 해소 가능성, 현장 조사 결과, 낙찰 후 활용 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 현 시세 대비 보수적인 접근으로, 약 2,400,000,000원 ~ 2,700,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (위 금액은 인수 보증금을 제외하고 산정한 예상가입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.