나이스옥션 법원경매 인천 2023타경514138 [3] 인천광역시 옹진군 북도면 신도리 산113-14 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경514138 [3] 인천광역시 옹진군 북도면 신도리 산113-14 임야 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경514138 | 소재지: 인천광역시 옹진군 북도면 신도리 산113-14 | 감정가: 224,774,000원 | 최저가: 53,968,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 인천광역시 옹진군 북도면 신도리 임야

1.1. 사건 개요

사건번호는 인천지방법원 2023타경514138 (3)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 인천광역시 옹진군 북도면 신도리 산113-14번지이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 224,774,000원으로 평가되었으며, 매각대상은 토지매각입니다.

1.2. 물건 현황 및 특징

본건의 토지 면적은 6611.00㎡ (약 2000.03평)의 대형 임야입니다.

유사사다리형의 완경사지이며, 현재 자연림으로 이용 중입니다.

가장 큰 특징으로는 '맹지'이며, 지상의 임목(나무)은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

특이사항으로 '유동화물건'입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 인천 옹진군 북도면 신도리 소재 "신도성당" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야지대입니다.

감정평가서상 위치 및 주위환경은 임야지대로 주변 환경이 조성되어 있습니다.

교통상황은 도서 지역의 특성상 선박 및 차량 운행빈도 등으로 보아 대중교통 상황은 불편하며, **차량 진출입이 불가능한 상태**입니다.

2.2. 권리분석

본 건은 채무자 주OOOOOOOOO의 채무를 담보하기 위한 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 부동산임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 다르므로 제3자 담보물건으로 추정됩니다.

특이사항인 '유동화물건'은 채권을 유동화한 자산관리회사가 진행하는 경매 물건으로, 일반 채권자와의 경매보다 명도 절차 진행이 상대적으로 원활할 수 있다는 기대가 있습니다.

임대관계는 미상이며, 매각대상은 토지매각입니다.

등기부 상 복잡한 권리관계나 선순위 임차인의 존재 여부는 현 시점의 정보만으로는 판단할 수 없으나, 낙찰 시 인수되는 권리(특히 말소기준권리 이후의 권리)가 없는 경우 깨끗한 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야지대에 위치하여 상권분석이 의미가 없으며, 현재 자연림으로 이용 중인 상태입니다.

생활정보 또한 도서 지역이며 차량 진출입이 불가한 맹지이므로 주거 및 상업 시설로서의 이용은 불가능합니다.

주변에 혐오시설 유무는 주어진 정보만으로는 확인할 수 없습니다.

2.4. 법적 제한 사항

토지이용계획상 다음과 같은 복합적인 제한을 받습니다.

용도지역: 보전관리지역 (개발 행위에 제약이 많은 지역)

산지구분: 준보전산지 (산지관리법에 따른 개발 제한)

기타 제한: 가축사육제한구역(모든축종제한), 항공표면(공항고도제한높이 해발 52.0m 수평표면), 성장관리권역.

특히, 보전관리지역 및 준보전산지, 맹지라는 세 가지 요소의 조합으로 인해 **현 상태에서 건축물을 신축하거나 대규모 개발 행위를 하는 것은 사실상 매우 어렵습니다.**

3. 투자 가이드 및 결론

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 **'맹지'**이며, 도로가 없어 건축 및 이용에 제약이 크다는 점입니다.

**'보전관리지역' 및 '준보전산지'**라는 법적 제한으로 인해 개발 목적의 투자에는 큰 어려움이 따릅니다.

도서 지역의 특성상 **교통 불편** 및 접근성 문제가 있습니다.

본건 지상의 임목이 토지에 포함되어 평가되었으므로, 임목에 대한 별도의 가치는 인정되지 않습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 현황상 개발이나 건축 목적으로 접근하기에는 법적, 지리적 제약이 매우 많은 물건입니다.

약 2000평에 달하는 대형 임야이지만, 맹지 및 보전관리/준보전산지 제약으로 인해 단기적 수익 실현은 어렵습니다.

따라서, 장기적인 관점에서 신도 지역의 토지 가치 상승(미래 개발 기대)을 염두에 두거나, 현 상태의 임야를 보전·관리하는 목적의 투자가 적합합니다.

입찰 시에는 맹지 개발 가능성(인접 토지 소유권 확보 등) 및 해당 지역의 개발 호재(신도리 지역)를 충분히 조사해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

대형 임야 (6611.00㎡, 약 2000.03평)의 면적 확보가 가능합니다.

장기적인 관점에서 신도 지역 개발 호재 발생 시 **미래 가치 상승** 가능성을 기대할 수 있습니다.

토지 감정가 대비 평당가가 높지 않아 (감정가 224,774,000원 기준 약 112,385원/평) **가격적인 메리트**가 있습니다.

유동화물건의 특성상 명도(인도) 과정이 비교적 수월할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계