나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51560 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

목포시 남교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업용, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 15층 1503호로서, 외벽:몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지,타일마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

'아파트'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리, 아파트 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서에 따르면 2024년 4월 12일 광주지방법원 목포지원 임차권 등기명령(2024카임10095)상 임차보증금 금185,800,000원이 등기되어 있음.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 15층1503호

건물명: 남교 크레지움 에듀파크

용도: 아파트

건축년도: 2020년 04월 13일

1.2. 면적 정보

전용면적: 72.75㎡ (약 21.99평)

대지권 면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 25층 건물 중 15층

건물 전체 면적: 13,517.94㎡ (약 4,087.11평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51560 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 207,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

목포시 남교동에 소재하며, '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 상업용 건물, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 단지 남측 및 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조), (철근)콘크리트 지붕으로 총 25층 건물 중 15층에 위치합니다.

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지, 타일 마감 등

창호: 새시 창호

설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용계획: 일반상업지역

건물 용도: 공동주택, 근린생활시설

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2020년 04월 23일: 향원주택주식회사 소유권 보존 등기

2020년 04월 23일: 우리은행 근저당권 설정 (100,800,000원, 말소기준권리)

2021년 05월 24일: 안성심 주택임차권 설정 (185,800,000원, 전입/확정일자 2021-05-24)

2024년 03월 21일: 장종수 가압류 (200,000,000원)

2024년 04월 12일: 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 (185,800,000원)

2025년 10월 28일: 국민건강보험공단 압류

등기부채권 총액: 486,600,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 안성심

보증금: 185,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 05월 24일

확정일자: 2021년 05월 24일

배당신고일자: 2024년 04월 12일

대항력: 없음

임차인 안성심은 전입일 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 결과

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2020.04.23.)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

본건은 목포시 남교동의 주택 및 상업 혼용 지역에 위치하여, 주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

북교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 도보로 접근 가능한 거리에 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 아파트 단지와 상가 건물이 혼재하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 지역을 대상으로 한 지도 검색 결과, 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 특이 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육: 북교초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통: 단지 인근으로 왕복 2차선 도로가 잘 정비되어 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 용이할 것으로 보입니다.

편의시설: 상업 지역에 인접하여 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

전기료 미납: 현재 약 11,353,550원(2025년 1월~10월분)의 전기료가 미납된 상태로, 잔금 납부 후 명도 진행 시 이를 정산해야 할 수 있습니다. 이는 낙찰자의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 채무 관계가 복잡할 수 있으니 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동의 입지 좋은 아파트로, 초등학교가 인접해 있고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

건축물 상태 및 주변 환경은 양호하나, 상당한 금액의 전기료 미납이 확인되어 잔금 납부 시 정산 부담이 있을 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으므로, 임차인 관련 문제는 낙찰자가 직접 부담할 부분이 없습니다.

8. 투자 포인트

초등학교 인접: 교육 환경이 중요한 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 시내 접근성이 좋고 상업 시설 이용이 편리합니다.

일반상업지역: 향후 상업 시설 이용 또는 임대 수익 창출 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

낮은 인수 부담: 권리 분석상 인수해야 할 부채가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 미납 전기료 등의 추가 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건의 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 낙찰가의 일반적인 감정가 대비 비율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 경우 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 미납 전기료 부담을 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.