나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6613 [1] 전라남도 장성군 삼서면 두월리 187 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 장성군 삼서면 두월리 소재 '소갈마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지. 임야, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치함.

형태 및 이용상태

부정형의 대체로 완경사지이며, 일부는 묘지로 이용 중이고, 일부는 잡풀 등이 우거져 있음.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개, 돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목은 잡종지이나, 현황 일부 묘지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지임
인접필지와의 경계상에 분묘2기가 소재하나 목측으로는 조사대상 필지에 소재하는지 여부가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6613 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 전라남도 장성군 삼서면 두월리 187

용도: 잡종지 (현황 일부 묘지로 이용 중)

토지면적: 949.00㎡ (약 287.05평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 30,368,000원

매각대상: 토지매각

채권자: 주OOOOOOOO

감정평가서 요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 장성군 삼서면 두월리 소재 '소갈마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하고 있습니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 대체로 완경사지이며, 일부는 묘지로 이용 중이고, 일부는 잡풀 등이 우거져 있습니다.

인접 도로상태: 본건은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개, 돼지) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 04월 21일자 주식회사우리카드 가압류 (말소기준권리).

등기부 요약:

갑2: 2007-06-20 소유권이전 (나 )

갑3: 2022-12-06 소유권이전 (김 , 증여)

갑4: 2025-04-21 가압류 (주식회사우리카드, 금12,847,338원) - 말소예정

갑5: 2025-10-17 강제경매 (주식회사우리카드, 금14,246,049원) - 말소예정

등기부채권 총액: 12,847,338원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (명시된 임차인 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 지상에 분묘 2기 소재로 인하여 분묘기지권 성립 여지 있음)

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변 상업시설이나 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나 맹지라는 점을 고려해야 합니다. 인근 버스정류장이 위치하고 있습니다.

주변 환경: 농촌 지역으로 비교적 조용한 환경으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 해당 토지는 맹지이므로 차량 및 보행자의 접근성에 제약이 있습니다.

분묘기지권: 인접 필지와의 경계상에 분묘 2기가 소재하며, 목측으로는 조사대상 필지 소재 여부가 불분명하나 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 정확한 경계는 측량을 요합니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

현황 이용 상태: 공부상 지목은 잡종지이나, 현황은 일부 묘지로 이용 중이며 일부는 잡풀 등이 우거져 있습니다.

토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등으로, 토지 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 전라남도 장성군 삼서면 두월리에 소재한 토지입니다.

주요 특징으로는 맹지, 분묘 2기 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 잡풀 우거짐, 현황 묘지 이용 등이 있습니다.

생산관리지역 및 영농여건불리농지로서 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 물건 자체의 물리적, 법적 제약 사항이 많아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (감정가 30,368,000원)

향후 토지 이용 관련 규제 완화 또는 주변 개발 시 가치 상승 가능성 (현재로서는 불확실)

분묘 관련 문제가 해결되거나, 분묘를 활용할 수 있는 방안 모색 시 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 영농여건불리농지 등 다수의 리스크 요소를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 실제 부담하는 금액은 낙찰가에서 인수되는 권리를 제외한 금액입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사, 주변 유사 토지 거래 사례 및 낙찰가 분석, 해당 토지의 활용 가능성에 대한 구체적인 검토가 선행되어야 합니다.

리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근을 권장하며 감정가의 일정 비율 이하로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.