나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34099 [1] 광주광역시 광산구 수완동 913 광주수완코오롱하늘채 106동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "수완초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 건물(사용승인:2008.12.16.)내 제24층 제2401호로서, - 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임 등 마감, - 내벽 : 타일, 벽지 등 마감, - 바닥 : 포세린타일 등 마감, - 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건은 '아파트'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '부정형 평지'이며, '아파트 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 15미터 정도의 아스팔트 포장도로 및 남측으로 노폭 약 10미터 정도의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역(2014-02-15), 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-02-01)(수완동 왕버들)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34099 (1)

* 용도: 아파트

* 감정가: 931,000,000 원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지정보

* 소재지: 광주광역시 광산구 수완동 913 광주수완코오롱하늘채 106동 24층2401호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 건물(사용승인:2008.12.16.)내 제24층 제2401호

* 사용승인일: 2008년 12월 16일

1.3. 면적정보

* 토지 면적: 62.84㎡ (19.01 평)

* 토지 지분: 62.845㎡ (19.01 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0 평)

* 건물 면적: 123.38㎡ (37.32 평)

* 건물 지분: 123.38㎡ (37.32 평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0 평)

* 아파트 전용면적 (추정): 103.71㎡ ~ 128.79㎡ (타동/호수 실거래 기준)

* 아파트 공급면적 (본건): 123.38㎡ (37.32 평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "수완초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 제반주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(말소기준권리포함)

* 말소기준권리: 을8 (권리자: 광주은행, 접수일자: 2021-12-28, 금액: 816,000,000 원)

* 등기부 요약:

* 갑1: 권리자 - 코오롱건설주식회사, 접수일자 - 2009-02-03, 권리종류 - 소유권보존, 상태 - , 비고 -

* 갑2: 권리자 - 소정섭 외 1명, 접수일자 - 2009-03-16, 권리종류 - 소유권이전, 상태 - , 비고 -

* 갑4: 권리자 - 남예지, 접수일자 - 2018-02-20, 권리종류 - 공유자전원지분전부이전, 상태 - , 비고 - 매매

* 을8: 권리자 - 광주은행, 접수일자 - 2021-12-28, 권리종류 - 근저당권, 상태 - 말소, 금액: 816,000,000 원, 비고 - 말소기준권리

* 갑7: 권리자 - 국민건강보험공단, 접수일자 - 2024-07-26, 권리종류 - 압류, 상태 - 말소, 금액: 정보 없음, 비고 - 압류(징수부-90 6618)

* 갑8: 권리자 - 서광주세무서장, 접수일자 - 2024-11-27, 권리종류 - 압류, 상태 - 말소, 금액: 정보 없음, 비고 - 압류(징세과-티 55327)

* 갑11: 권리자 - 광주은행, 접수일자 - 2025-10-16, 권리종류 - 임의경매, 상태 - 말소, 금액: 582,611,671 원, 비고 - 광주지방법원의 임의경매개시결정(2025타경34099)

* 갑12: 권리자 - 광주신용보증재단, 접수일자 - 2025-10-30, 권리종류 - 가압류, 상태 - 말소, 금액: 85,000,000 원, 비고 - 광주지방법원 2025카단57026

* 등기부채권 총액: 1,483,611,671 원

* 공부와의 차이: 없음.

3.2. 임차인현황(인수보증금포함)

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 추후 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

* 본건이 소재한 지역은 아파트 단지 내 및 인근에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 편의시설 이용이 용이함.

* 주변에 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않으나, 현장 방문을 통한 최종 확인 권장.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건은 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용 가능.

* 수완동 지역은 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역임.

5.2. 교육시설

* 인근에 수완초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 학군임.

5.3. 아파트단지정보

* 아파트명: 광주 수완 코오롱 하늘채

* 주소: 광주광역시 광산구 수완동 913 수완코오롱하늘채

* 사용승인일: 2008년 12월 16일

* 총 세대수: 753세대

* 세대당 주차대수 (추정): 4대 (지상 3대, 지하 20대 - 복합적인 정보로 인한 추정치)

* 단지 총 주차대수: 1260대

* 최고/최저층: 25층 / 2층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 전기차 충전기 (지하): 16대

6. 잠재적리스크

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액(931,000,000원) 대비 최근 실거래가(최대 750,000,000원)에 상당한 차이가 있어, 감정평가 시점 이후 시장 상황 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 미납 관리비: 명도 완료 후 잔여 관리비(일반관리비, 장기수선충당금 등) 정산 필요.

7. 종합의견

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "광주 수완 코오롱 하늘채" 아파트로, 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 철근콘크리트 구조의 25층 건물 중 24층에 위치하며, 비교적 양호한 교통 및 주변 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

감정가 대비 시세가 낮은 편으로, 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 가치가 잠재되어 있습니다. 다만, 명확한 임대차 관계 파악 및 현장 조사가 권장됩니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 수완초등학교 인접, 주변 근린생활시설 풍부.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 시세 반영 가능성 (시세 차익 기대).

* 대단지 아파트: 광주 수완 코오롱 하늘채의 대단지 규모로 인한 안정적인 가치 형성.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용 용이.

9. 예상입찰가

* 본건의 감정가는 931,000,000 원이나, 최근 실거래가 자료 분석 시 유사 면적대의 아파트가 750,000,000 원 내외로 거래된 점을 감안하였습니다.

* 이에 따른 예상 입찰가는 730,000,000 원 내외로 판단됩니다.

* 단, 명도 및 권리 관계, 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

* 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.