나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34059 [1] 광주광역시 서구 금호동 931 금호동 쌍용예가 만호마을 102동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 금호동 소재 '만호초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

일반적인 교통조건 등은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 7층 704호(남향, 계단식)로서 외벽 : 몰탈위 페인트 내벽 : 벽지 + 타일마감 외 창호 : 새시시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재감지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접필지 및 도로와 대체로 등고평탄시 되며, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 아파트단지 서측 및 동측으로 차량진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 (금호동만호마을1차아파트), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 외.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 대상물건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태 등으로 상정하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34059 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북대구새마을금고

2.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 금호동 931 금호동 쌍용예가 만호마을 102동 7층704호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 830,000,000원

토지면적: 105.38㎡ (약 31.87평)

토지지분: 105.3781㎡ (약 31.87평)

건물면적: 153.12㎡ (약 46.32평)

건물지분: 153.1206㎡ (약 46.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 물건 기본정보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 서구 금호동 소재 '만호초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교 등이 소재하는 주거지대입니다.

3.2. 교통상황

일반적인 교통조건은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역(금호동만호마을1차아파트), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을13 근저당권 (제이비우리캐피탈주식회사, 2024-02-06 접수, 816,000,000원)

4.2. 총 채권액

등기부채권 총액: 953,499,344원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

대상 물건은 주거지대에 속하나, 인근에 학교 및 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 토지 이용계획상 상가 부지로도 이용 중인 점을 고려할 때, 단지 내 상가 이용 또한 가능합니다.

5.2. 지역 특성

광주광역시 서구 금호동은 안정된 주거 지역으로, 아파트 단지들이 밀집하여 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 7층 704호(남향, 계단식)입니다. 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 시창호로 구성되어 있습니다.

설비로는 도시가스보일러에 의한 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 화재감지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 단지 정보

아파트명: 금호동 쌍용예가 만호마을

세대수: 336세대

총 동수: 7개동

최고층: 15층, 최저층: 2층

사용승인일: 2009년 03월 06일

주차대수: 총 7대 (지상 3대, 지하 12대 - 총계와 세부항목 상이)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 19대)

6.3. 편의시설 및 교육시설

주변에 만호초등학교가 위치하고 있으며, 주거지대 특성상 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

현장 방문 시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능하여, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태로 가정하였습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 시세 discrepancy

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월-5월)에서 거래 금액이 6천만 원대에서 8천만 원대로 나타나고 있으나, 본 건의 감정가는 8억 3천만 원으로 큰 차이를 보입니다. 이는 제공된 매매 정보의 오류, 거래 단위의 오해, 또는 시세 반영의 괴리일 가능성이 있습니다. 본 보고서의 시세 분석 및 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 이 discrepancy는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 금호동의 준신축급 아파트로, 안정적인 주거 환경에 위치하고 있습니다. 아파트 단지의 규모와 편의시설, 교통 접근성 등을 고려할 때 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 제공된 최근 거래가와 감정가 간의 큰 차이를 반드시 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 광주광역시 서구의 대표적인 아파트 단지 내 위치.

* 만호초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 철근콘크리트 구조의 현대적인 아파트.

* 최근 실거래가와 감정가의 큰 차이로 인한 시세 차익 기대 가능성 (단, 면밀한 시세 조사 필수).

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 830,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 제공된 최근 매매 정보와 감정가 간의 큰 괴리가 존재하나, 이를 감안하고 통상적인 경매 입찰 전략을 고려할 때, 감정가를 기준으로 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 830,000,000원 ~ 913,000,000원 범위로 제시하며, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 830,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황에 따라 상향 조절하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.