나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31809 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 114-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전라고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생 활시설, 아파트 등이 소재하고 있는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "근린생활시설 부지"임.

인접 도로상태

남측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔내고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(솔빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송북초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 일반철골구조 콘크리트스라브지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 스타코마감 등. 내 벽 : 인테리어마감, 몰탈위 페인팅마감 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 제1,2종 근린생활시설 1층 - 일반음식점(현황 "공실") 2층 - 독서실(외부표기 : 가온 독서실) 3층 - 사무소(외부표기 : 스플래쉬 어학원/야곱의 샘 교회) 4층 - 사무소(외부표기 : OXFORD학원)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 기호(1)건물은 일반건축물대장상 "위반건축물"로 등재되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 목록1. 건물은 일반건축물대장상 "위반건축물"로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31809 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 114-12

용도: 근린시설

건축물표제부상 주요 용도: 제2종근린생활시설

1.3. 토지 정보

면적: 414.00㎡ (약 125.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

형태 및 이용상태: 부정형 토지, 근린생활시설 부지

인접 도로상태: 남측 왕복 2차선 포장도로 접합

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(솔내고, 솔빛중, 송북초, 전라고)

1.4. 건물 정보

총 면적: 928.99㎡ (약 281.01평)

건물 제시외면적: 102.00㎡ (약 30.85평) - 일반건축물대장상 "위반건축물"로 등재

구조: 일반철골구조 콘크리트슬라브지붕 4층 건물

층별 이용현황:

- 1층: 일반음식점 (현황 공실)

- 2층: 독서실 (가온 독서실)

- 3층: 사무소 (스플래쉬 어학원/야곱의 샘 교회)

- 4층: 사무소 (OXFORD학원)

설비내역: 기본적인 위생, 급배수설비 등

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,260,627,150원

매각대상: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

일괄매각: 포함

1.6. 특이사항

중복사건 (2025타경31809 (1), 2026타경177 존재)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전라고등학교" 북서측 인근에 위치

부근은 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있는 성숙된 상가지대임

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능, 관내 교통편 및 도로사정 고려 시 전반적인 교통상황 보통

2.3. 도로 접근성

남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부: 2003년 4월 11일 전주농업협동조합 근저당권 (을6)

건물 등기부: 2003년 8월 7일 전주농업협동조합 근저당권 (을1)

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정임

3.2. 인수되는 권리 (인수 보증금 합계)

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨

3.3. 임차인 현황

본건에는 아래와 같이 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됨.

따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 인수 보증금 합계는 0원임.

* 강

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-12-30

확정일자: 2024-03-14

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

* 배

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

* 신

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-12-02

확정일자: 2024-03-14

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

* 오

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-11-26

확정일자: 2025-07-21

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 없음

* 주식회사현평번성(강성우)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-02-28

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

3.4. 등기부 요약

토지 등기부 채권 총액: 610,000,000원 (주요 근저당권 및 압류 합계)

건물 등기부 채권 총액: 660,000,000원 (주요 근저당권 및 압류 합계)

(상기 금액은 등기부상 채권 총액이며, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정임)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

전주시 덕진구 송천동1가는 근린생활시설과 아파트가 혼재된 성숙된 상가지대로, 유동인구 및 소비력 형성 가능성이 있는 지역임.

4.2. 건물 용도별 현황

본건은 제2종 근린생활시설로, 1층은 공실, 2층은 독서실, 3-4층은 학원 및 종교시설 등으로 이용 중인 것으로 파악됨. 다양한 업종으로 활용 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 각종 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교육 시설

솔내고등학교, 솔빛중학교, 송북초등학교, 전라고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

목록1. 건물은 일반건축물대장상 "위반건축물"로 등재되어 있어, 철거, 증축, 대수선 등 건축 행위 시 제약이 따를 수 있으며, 추후 이행강제금이 부과될 가능성이 있음. 또한, 금융기관 대출 시 제한이 있을 수 있음.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외면적 102.00㎡ (약 30.85평)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됨. 이 부분은 합법적인 건축물인지, 무단 점유 등은 없는지 확인이 필요함.

6.3. 중복사건

본건은 "2025타경31809 (1)" 사건으로, "2026타경177" 등 중복사건이 존재함. 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 법원 공고를 주기적으로 확인해야 함.

6.4. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 송천동1가의 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설 건물로서, 접근성 및 주변 편의시설이 양호한 편임. 그러나 건물에 위반건축물 등재, 제시외 건물 존재 등 잠재적 리스크 요인이 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요함. 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확함.

8. 투자 포인트

* 성숙된 상가지대에 위치하여 안정적인 상권 형성 가능성

* 다수의 교육기관 인접으로 인한 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이

* 인근 편의시설 풍부하여 생활 편의성 우수

* 말소기준권리보다 선순위 권리 소멸로 권리관계 명확 (인수되는 권리 없음)

9. 예상 입찰가

감정가: 1,260,627,150원

고려사항:

- 위반건축물 및 제시외 건물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 부담 가능성

- 향후 활용 계획에 따른 명도 및 리모델링 비용 예상

- 중복사건 존재에 따른 경매 진행 변수

상기 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준인 약 8억 8천만원 ~ 10억 1천만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 물건 상세 분석 결과를 토대로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.