나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31802 [1] 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 185-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 소재 "영천마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 기호(2) 본건은 전북특별자치도 김제시 백구면 마산리 소재 "마전마을" 내에 위치하며, 주위는 주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 영상4길(기호1), 마산길(기호2)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 사다리형의 토지로서, 인접지와 고저차가 있으나 본건 자체는 평탄하며, "전(묵전)"으로 이용 중입니다. 기호(2) 사다리형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하며, "대(주거용 건물용지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 노폭 약 6M, 남측으로 노폭 약 3M의 도로와 접합니다. 기호(2) 북측 및 동측으로 노폭 약 3~4M의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역(2023-12-21) (일부 제한지역 모든축종 제한)입니다. 기호(2) 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한) 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1,2)에 별첨 "사진"과 같이 제시외수목이 소재하며, 기호(2)에 타인소유의 제시외건물 (일반건축물대장상 소유자: 주영일, 배용운, 등기사항전부증명서상 미등기)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 토지 기호(2)의 의뢰목록상 지목은 "대"이나, 현황 일부 "도로"로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지 기호(1)의 일부는 별첨 "지적 및 건물개황도·사진"과 같이 타인이 점유중입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)-원상회복명령 가능성 있음(백구면 사실조회회신)
1. 일부는 감정평가서 별첨 '지적 및 건물개황도와 사진'과 같이 타인이 점유중임(매각제외)
1. 지상의 수목 소재하며 경제가치가 미비하여 구애없이 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31802 (1)

* 물건종별: 토지

* 소재지: 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 185-6 (기호 1) 및 전북특별자치도 김제시 백구면 마산리 (기호 2)

* 토지 면적: 총 404.00㎡ (약 122.21평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 감정가: 31,512,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 심계순

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 기호 1: 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 소재 "영천마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 공장, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 기호 2: 전북특별자치도 김제시 백구면 마산리 소재 "마전마을" 내에 위치하며, 주위는 주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 영상4길(기호1), 마산길(기호2)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호 1: 북서측으로 노폭 약 6M, 남측으로 노폭 약 3M의 도로와 접합니다.

* 기호 2: 북측 및 동측으로 노폭 약 3~4M의 도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부 제한지역 모든 축종 제한)입니다.

* 기호 2: 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부 제한지역 모든 축종 제한)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2013년 5월 20일 접수된 심계순의 가압류(갑5)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 강제경매 개시결정은 2025년 10월 21일 접수된 사항(갑6)으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 소유권 및 기타 권리

* 소유권은 주영일(1981년 7월 20일 보존등기)에서 황희덕(2006년 9월 13일 상속 등기)으로 이전되었습니다.

* 기호 2 토지에는 타인 소유의 미등기 제시외 건물이 소재하며, 일반건축물대장상 소유자는 주영일, 배용운으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도로 명시된 임차인은 없으나, '주의사항' 및 '감정평가서 요약'에 타인 점유 관련 내용이 있어 현장 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

3.5. 법정지상권 성립여부

* 지상의 제시외 건물 매각 제외로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주로 주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.

* 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경은 지역 특성상 조용한 농촌 마을 및 공업지 일부가 혼합된 형태입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 편의시설 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 주변 교육시설 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시설 검색: 본 보고서는 제공된 자료만을 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 등에 대한 조사는 수행되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가하며, 원상회복 명령 가능성이 있습니다. (백구면 사실조회 회신 내용 참조)

* 타인 점유: 감정평가서에 일부 타인이 점유 중(매각 제외)이라고 명시되어 있어, 명도 과정에서 분쟁 발생 소지가 있습니다.

* 토지 현황 차이: 기호 2 토지의 공부상 지목은 "대"이나 현황 일부 "도로"로 이용 중입니다.

* 지상 수목: 경제적 가치가 미비한 수목이 소재하나, 소유권 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미등기 건물: 기호 2 토지 위에 타인 소유의 미등기 건물이 소재하여 소유권 및 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권: 제시외 건물과의 관계에서 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가 법률 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 농지로서, 농지취득자격증명 발급 및 제출 가능 여부가 가장 중요한 쟁점입니다.

* 타인 점유, 미등기 건물, 공부상 지목과 현황의 차이 등 권리 관계 및 현황이 복잡하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지이용계획상 관리지역, 자연취락지구 등으로 향후 건축 또는 개발 가능성은 있으나, 농지 관련 규제를 우선적으로 고려해야 합니다.

* 매각 제외된 점유 부분 및 제시외 건물과의 관계 설정이 명확하지 않아 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 자체의 활용 방안 (농업, 소규모 건축 등)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 지역 개발 계획 및 농지 관련 정책 변화 동향을 주시할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 산정된 감정가 31,512,000원을 기준으로 낙찰가율을 적용할 수 있습니다.

* 다만, 농취증 발급 문제, 타인 점유, 미등기 건물, 법정지상권 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 실제 현장 조사 및 권리관계에 대한 추가적인 법률, 부동산 전문가의 컨설팅을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.