나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101927 [1] 부산광역시 사상구 주례동 530-5 현대무지개타운 103동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '동주초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 주례역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 제103동 건물내 제12층 제1202호로서, 1993년 9월 3일에 사용승인 되었음. ┌외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감 │내벽: 벽지마감 등 └창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 조성된 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2025-10-01)(중로3-105) (접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-08)(경남정보대학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-08)(동서대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경 위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101927 (1) 사건에 대한 경매 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101927 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 530-5 현대무지개타운 103동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 231,000,000원 (2억 3천 1백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.59㎡ (약 15.3평)

토지지분: 50.586㎡ (약 15.3평)

건물면적: 114.62㎡ (약 34.7평)

건물지분: 114.625㎡ (약 34.7평)

1.3. 건물 및 단지 정보

아파트명: 현대무지개타운

사용승인일: 1993년 9월 3일 (약 33년차)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1202호

총 동수: 8개동

총 세대수: 977세대

최고층: 15층

주차대수: 총 393대 (지상 6대, 지하 33대) - KB부동산 정보 기준 총 606대

1.4. 집합건물 등기부 요약

등기부상 현재까지 소유권 이전 및 근저당, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었습니다. 말소기준권리는 2012년 3월 14일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권총액: 901,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, '동주초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 2호선 주례역이 인근에 있어 부산 시내로의 이동이 용이합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

단지 내 진출입로 및 도로망은 잘 정비되어 있습니다. 토지는 북하향 경사지대에 조성된 2필지 일단의 부정형 토지로, 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 학교(저촉), 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역 및 절대보호구역(동서대학교, 경남정보대학교, 학교환경위생정화구역 등)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2012년 3월 14일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권금액 901,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요'는 비어 있으며, '비고'란에도 특별한 사항이 기재되어 있지 않아 현재로서는 인수되는 지상권은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

현재 등기부상 임차인으로 등재된 내역은 없으며, 인수해야 할 보증금도 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있으며, 이 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 지급 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 아파트 단지는 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 주변 상업 시설 이용 또한 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

단지 인근에 동주초등학교가 위치해 있으며, 주례역과 버스정류장이 가까워 생활 편의성이 우수합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 등이 용이합니다.

5.2. 교통

도시철도 2호선 주례역과 다수의 시내버스 노선이 운행 중으로 부산 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 단지 정보

현대무지개타운은 1993년에 준공된 대규모 아파트 단지로, 총 977세대로 이루어져 있습니다. 주차 공간은 총 393대(지상 6대, 지하 33대)로 제공되나, KB부동산 정보에 따르면 총 606대로 안내되어 있습니다. 관리사무소 연락처는 051-323-5861입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 아파트의 사용승인일은 1993년으로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 및 주거 환경 변화 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

등기부 및 관련 자료상 임차인의 보증금이나 차임이 미상으로 확인됩니다. 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 권리관계 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

토지이용계획 상 학교(저촉) 및 여러 교육환경 보호 구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 재건축, 리모델링 등의 개발 사업 추진 시 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 사상구 주례동에 위치한 현대무지개타운 경매 물건은 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고 주변에 생활 편의시설과 학교가 근접해 있어 주거 환경이 안정적입니다. 권리분석 상 인수되는 부담은 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 1993년에 건축되어 건물 노후도가 상당하며, 임대 관계가 미상인 점은 명확히 확인해야 할 부분입니다. 또한, 토지이용계획상의 제한 사항은 향후 재산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 도시철도 2호선 주례역 및 버스정류장을 통한 우수한 교통 접근성

* 주변 교육 시설 및 근린생활시설로 인한 편리한 생활 환경

* 권리분석상 인수 부담이 없어 깔끔한 권리 관계

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 전용면적 114.62㎡ (약 34.7평)의 거래는 2026년 4월 14일에 18,000만원에 이루어졌습니다. 이는 감정가 23,100만원 대비 낮은 수준입니다.

다른 면적대의 최근 실거래가는 2026년 6월 29일에 76.515㎡ (약 23.1평)가 16,000만원, 2026년 7월 17일에 84.99㎡ (약 25.7평)가 16,000만원에 거래되었습니다.

현재 시세는 114.62㎡ 기준으로 18,000만원 내외로 형성되어 있다고 판단됩니다.

건물 노후도 및 임대관계 미확인 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. (18,480만원 ~ 20,790만원)

다만, 최근 실거래가인 18,000만원을 기준으로, 소폭의 상승 여력을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 좋겠습니다.

추정 입찰가: 18,500만원 ~ 19,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.