나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102035 [1] 부산광역시 강서구 대저2동 5325-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 '동협마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공업용 부동산, 창고, 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통시설 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지이며, 창고용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하천에 관련한 사항은 항만수산과(☎970-4682~4685) 별도 확인요임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 건부지(창고)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골조지붕 단층 건물로서, 외, 내벽 : 판넬잇기 등 마감, 창호 : 새시 단창임.

이용상태

창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

공부상 '동물 및 식물관련시설(버섯재배사)'이나 현황 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : - 본건의 공부상 건물의 용도는 동물 및 식물관련시설(버섯재배사)이나, 2018.09.28.일자로 불법용도변경하여 ‘공산품창고’로 이용 중이며, 이로인하여 위반건축물로 등재되어 있음. - 별첨 '사진용지’와 같이 본건 건물 내부에 폐자재 및 가구 등이 방치되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
- 공부상 지목은 답으로 되어 있으나 현황은 방치되어 있거나 현황은 건부지(창고)로 이용중임. 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건명: 부산광역시 강서구 대저2동 5325-1 (신 주소: 부산광역시 강서구 맥도길453번길 26-1)

사건번호: 부산서부지원 2025타경102035 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 926,570,200원

매각 대상: 토지, 건물 일괄매각

1.2. 토지 및 건물 정보

토지 면적: 820.00㎡ (약 248.05평)

건물 면적: 442.20㎡ (약 133.77평)

건물 구조: 일반철골구조 일반철골조지붕 단층

공부상 용도: 동물 및 식물 관련시설 (버섯재배사)

현황 용도: 공산품 창고 (불법 용도 변경)

사용승인일: 2002년 12월 05일

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 2003년 02월 12일 접수된 대저농업협동조합 근저당권 (을4)

경매 신청 채권자: 대저농업협동조합 (2025년 10월 17일 접수된 임의경매개시결정)

등기부채권 총액: 토지 98,000,000원 + 건물 168,000,000원 = 총 266,000,000원

인수되는 권리: 없음 (단, 물건명세서상 '지상권' 언급 있으나 등기부상 확인되지 않음)

1.4. 임차인 현황

임차인: 진영춘

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2013년 10월 02일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동에 소재하며, '동협마을회관' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공업용 부동산, 창고, 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이한 편이며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지입니다. 본건 남측으로는 폭 약 3m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역에 해당됩니다. 또한, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종구역) 및 비행안전제2구역(군사기지 및 군사시설 보호법)으로 지정되어 있어 관련 규제 및 영향을 받을 수 있습니다. 하천 관련 사항은 항만수산과(☎970-4682~4685)에 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

2003년 2월 12일 접수된 대저농업협동조합의 근저당권(을4)이 말소기준권리가 됩니다. 이 권리를 포함한 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 경매 신청 채권자

경매를 신청한 채권자는 대저농업협동조합이며, 2025년 10월 17일에 임의경매개시결정 등기가 이루어졌습니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 확인되는 채권 총액은 토지 98,000,000원과 건물 168,000,000원을 합한 266,000,000원입니다.

3.4. 인수 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 압류 등)는 소멸됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 권리가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 권리 분석

진영춘 임차인은 2013년 10월 2일 전입(사업)하였으며, 보증금 2,000,000원, 차임 0원입니다. 대항력이 없으므로 보증금 2,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 공업용 부동산, 창고, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 물류 및 생산 관련 시설의 입지에 비교적 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 우수하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 이는 물류 이동에 있어서는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

4.3. 잠재적 개발 가치

부산 강서 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 물류 및 산업 시설에 대한 수요 증가와 함께 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 공업시설 및 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 지역 내 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 대형 마트 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 공공 및 기타 시설

인근에 '동협마을회관'이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

건물은 공부상 '동물 및 식물관련시설(버섯재배사)'로 등재되어 있으나, 2018년 9월 28일 이후 불법 용도 변경하여 '공산품 창고'로 이용 중에 있습니다. 이로 인해 위반건축물로 등재되었으며, 향후 시정명령, 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 및 현황 불일치

공부상 지목은 '답'이나 현황은 창고 부지로 이용 중입니다. 본건 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 낙찰자 보증금은 반환되지 않습니다. 또한, 전용 허가 없이 토지 현황을 변경하였으므로, 향후 원상복구 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.3. 공항 소음 및 비행 안전 구역

본건은 김해공항 인근에 위치하여 공항소음방지 및 소음대책지역(제3종구역)에 해당되며, 비행안전제2구역으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 항공기 소음으로 인한 불편이나 비행 안전 관련 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 내부 상태

건물 내부에 폐자재 및 가구 등이 방치되어 있는 상태로 확인되었습니다. 이는 내부 정비 및 청소에 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 공부상 지목 및 용도와 현황 차이

토지의 지목과 건물의 공부상 용도가 현황과 상이하여, 향후 행정 처리 및 재산권 행사에 있어 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 대저2동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 현황은 창고로 사용되고 있으나, 공부상 용도와의 차이, 위반건축물 등재, 농지 관련 문제 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 현황과 공부상의 불일치로 인한 원상복구 가능성 등을 반드시 염두에 두어야 합니다. 권리 관계는 낙찰 후 모두 소멸될 예정으로 깨끗하나, 임차인 진영춘의 보증금 200만원은 인수되지 않습니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 일괄 매각 기회

토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어, 개별 거래 대비 효율적인 접근이 가능합니다.

8.2. 시세 대비 잠재적 메리트

위반건축물 및 지목 불일치 등의 문제 해결 시, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

부산 강서 지역은 지속적인 개발 및 물류/산업 시설 수요 증가에 따라 향후 투자 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 감정가, 인수되는 보증금, 현재 물건의 상태, 잠재적 리스크(위반건축물 시정, 원상복구 등) 및 향후 발생 가능한 추가 비용, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 임차인 보증금: 0원

정확한 입찰가 산정 및 최종 의사결정을 위해서는 반드시 현장 조사를 실시하고, 관련 전문가(부동산 컨설턴트, 법률 전문가 등)와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.