나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경797 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 144 기장우신네오빌 103동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 '기장우체국' 북동측 인근에 위치하는 '기장우신네오빌' 103동 10층 1002호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성 되어있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도보로 약 10분 이상 거리에 동해선 '기장역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물(사용승인일: 2003.05.19.)내 103동 10층 1002호(전유면적: 130.04㎡)로서, ·외부: 몰탈위 페인팅 등 마감, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서향 완경사 지대 내 지반 조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 남서측으로 노폭 약 12~15미터 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경797 (1)

* 물건종별: 아파트

* 감정가: 327,000,000원

1.2. 물건 개요

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 144, 기장우신네오빌 103동 10층 1002호

* 토지면적: 54.32㎡ (약 16.46평)

* 건물면적: 130.04㎡ (약 39.34평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

1.3. 감정평가 요약

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물 내 10층 1002호. 사용승인일 2003년 5월 19일.

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중.

* 토지 이용상태: 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m).

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

* 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 '기장우체국' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 도보 약 10분 이상 거리에 동해선 '기장역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 단지 서측 및 남서측으로 노폭 약 12~15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합).

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구가 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 8월 18일 접수된 국민은행 근저당권(을8)이 말소기준권리입니다.

* 인수 권리: 등기부상의 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 최선순위 채권: 부산은행의 임의경매개시결정(2026타경117)입니다.

3.3. 기타 특이사항

* 본 물건은 재매각 사건입니다.

* 공동담보로 진행되었습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

* 단지 주변으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 보고서에 구체적인 교육시설 정보는 명시되지 않았습니다.

5.3. 주차 시설

* 단지 내 총 주차대수는 177대 (지상 3대, 지하 12대)입니다.

* 이 외에 기계식 주차로 실내 345대, 실외 177대 주차가 가능합니다.

6. 시세분석 및 예상 입찰가

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6.1. 최근 매매 시세 분석

* 본건은 130.04㎡ (약 39.34평) 면적의 10층 아파트이며, 감정가는 327,000,000원입니다.

* 최근 거래된 유사 면적 및 층수의 매물 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 28일, 84.9888㎡ (약 25.71평) 5층 매물이 210,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 2,470,900원)

* 2026년 6월 13일, 59.9882㎡ (약 18.15평) 8층 매물이 187,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 3,117,200원)

* 2026년 6월 8일, 84.9888㎡ (약 25.71평) 10층 매물이 215,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 2,530,000원)

* 분석: 제공된 매매 자료는 본건보다 작은 면적의 물건들입니다. 10층에 거래된 84.9888㎡ 면적의 매물(215,000,000원)을 기준으로 ㎡당 가격(약 2,530,000원)을 환산하여 본건 면적(130.04㎡)에 적용하면 약 329,001,200원 수준이 됩니다. 이는 본건 감정가(327,000,000원)와 유사한 수준입니다.

6.2. 최근 전월세 시세 분석

* 2026년 5월 4일, 130.04㎡ (약 39.34평) 10층 매물이 보증금 30,000,000원, 월세 900,000원에 계약되었습니다.

* 이는 본건과 동일한 면적 및 층수의 실제 전월세 거래 사례로, 임대수익 측면을 고려할 수 있습니다.

6.3. 예상 입찰가 산정

* 본건은 재매각 물건이며, 감정가는 327,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적의 아파트 가격은 187,000,000원에서 215,000,000원 수준으로, 본건 감정가보다 낮은 편입니다.

* 다만, 10층에 거래된 84.9888㎡ 면적의 매매가를 기준으로 ㎡당 단가를 적용 시 본건 면적은 감정가 수준의 시세를 형성하는 것으로 추정됩니다.

* 재매각이라는 점과 최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하향한 300,000,000원에서 315,000,000원 사이로 제안합니다.

7. 잠재적 리스크

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7.1. 재매각 사유

* 본건은 재매각 사건으로, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 정확한 재매각 사유는 별도 확인이 필요합니다.

7.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하거나 매우 가까운 거리에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

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* 부산 기장군 내 아파트 단지로, 지역 내 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

* 동해선 기장역 인근으로 대중교통 이용이 가능하여 접근성이 양호합니다.

* 130.04㎡의 넓은 전용 면적을 갖추고 있습니다.

* 최근 10층 거래 사례를 기준으로 환산 시 감정가 수준의 시세가 형성되어 있으며, 임대 수익 가능성도 있습니다.

9. 종합 의견

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11.

* 본 물건은 부산 기장군에 위치한 우신네오빌 아파트 103동 1002호로, 총 130.04㎡ (약 39.34평)의 전용면적을 가진 아파트입니다.

* 감정가는 327,000,000원이나, 최근 거래된 유사 면적의 아파트 가격이 187,000,000원에서 215,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 차이가 존재합니다.

* 10층에 거래된 84.9888㎡ 면적의 매매가(215,000,000원)를 기준으로 ㎡당 단가를 적용 시 본건 면적은 감정가 수준의 시세를 형성하는 것으로 추정됩니다.

* 임차인은 대항력이 없으며 보증금도 없어 인수 부담은 없습니다.

* 재매각 사건이라는 점과 최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 300,000,000원에서 315,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 만합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.