나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경795 [1] 부산광역시 남구 용호동 418-5 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '백운초등학교' 동측 인근에 위치하며 인근은 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일:1985.04.12) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 샷시임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 연립주택으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형 토지이며 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용호동 418-5 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(백운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(동명대학교(용호동캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(백운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 용호동 418-5, 2층 202호에 위치한 연립주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경795 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 125,000,000원입니다.

토지 면적은 39.35㎡(약 11.9평)이며, 건물 면적은 50.71㎡(약 15.3평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본건은 1985년 4월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브 지붕 건물 내 2층 주택입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '백운초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 백운초등학교 및 동명대학교(용호동 캠퍼스) 관련 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-18

대항력: 없음

비고: 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역이 있으며, 현재 파악된 채권 총액은 92,771,644원입니다.

말소기준권리는 2018년 8월 28일자 우리은행 근저당권(55,000,000원)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

경매개시결정 등기(2025년 10월 20일, 우리은행)가 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 소규모 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 주변 지역의 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 주택 거래가 95,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 이루어졌습니다.

본건은 1985년 준공으로 연식이 있으나, 인근 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 백운초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

시내버스정류장이 가까워 시내 접근성이 좋으며, 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

주변에 기본적인 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 1985년 준공되어 약 41년의 건물 노후화가 진행되었습니다.

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

내부 마감재, 설비 등의 노후 정도 및 수리 필요 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 용호동에 위치한 연립주택으로, 경매 절차를 통해 비교적 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

권리상 인수할 사항이 없고, 입지 또한 주거 지역으로 양호한 편입니다.

다만, 건물 노후화와 내부 미확인 사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사 및 내부 상태 파악이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가를 가지고 있습니다.

* 장기적인 관점에서 꾸준한 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

* 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 본건의 면적, 연식, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 판단됩니다.

수리 비용 및 내부 상태에 따라 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 보수적인 관점에서 115,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.