나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22091 [1] 경상남도 거제시 사등면 성포리 356 미래미라지 106동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 "사등면사무소" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층301호로서, 외벽: 석재 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

"공동주택(연립주택)"으로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 7필 일단의 부정형의 토지로서, "연립주택용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 1 토지 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ○ 기호 2, 5~7 토지 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ○ 기호 3 토지 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ○ 기호 4 토지 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22091 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 성포리 356 미래미라지 106동 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 230,000,000원

토지 면적: 120.64㎡ (약 36.5평)

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOO (경매 신청인)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 "사등면사무소" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 31일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(201,600,000원)입니다.

매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기사항(압류, 임의경매 등)은 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수합니다.

인수되는 권리: 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다. (등기사항 내 지상권 등은 언급되었으나 실제 등기부등본상 확인되지 않았습니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 주거지역과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근 단지 정보:

* 2026년 1월 19일, "유원빌리지1"(지번 207-11)에서 전용면적 65.7㎡의 물건이 25,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 6일, "유원빌리지2"(지번 207-12)에서 전용면적 96.228㎡의 물건이 11,700만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 9일, "유원빌리지2"(지번 207-12)에서 전용면적 96.228㎡의 물건이 12,700만원에 거래되었습니다.

분석: 제공된 주변 시세 정보("유원빌리지1", "유원빌리지2")는 본건과 동일 단지가 아닐 가능성이 있으며, 동일 면적 대비 가격 편차가 매우 큰 점은 주의가 필요합니다. 특히 "유원빌리지2"의 2026년 5월 거래가는 11,700만원~12,700만원으로, 전용면적 96.228㎡(약 29.1평) 대비 평당 약 400만원대의 매우 낮은 시세를 나타내고 있습니다. 이는 거래 유형, 특수 거래, 또는 정보 오류일 가능성도 배제할 수 없습니다. 반면 "유원빌리지1"의 2026년 1월 거래가는 25,000만원으로, 전용면적 65.7㎡(약 19.8평) 대비 평당 약 1,260만원대의 시세를 형성하고 있어, 최근 시세는 다양하게 나타나고 있습니다. 본건의 감정가(230,000,000원)는 전용면적 84.97㎡(약 25.7평) 기준 평당 약 895만원 수준으로, 주변 시세 편차가 크므로 투자자는 이를 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 내부는 벽지도배 및 일부 타일 등으로 마감되어 있으며, 공동 승강기, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 정보: 본건이 속한 "미래 미라지" 단지는 총 96세대로 구성되어 있으며, 주차는 총 99대(기계식 주차 포함)가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 조사 불가: 현장 조사 시 폐문·부재로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 공부 및 외부 관찰, 유사 물건의 통상적인 상태를 참작하여 감정평가되었으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

시세 편차: 주변 유사 물건 간 거래 가격 편차가 매우 커서 정확한 시세 판단에 주의가 요구됩니다. 특히 일부 낮은 거래가는 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한이 복합적으로 적용되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 사등면에 위치한 연립주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 권리는 없어 보이나, 내부 상태 확인이 필수적입니다. 주변 시세는 단지명, 면적, 거래 시점 등에 따라 편차가 매우 크게 나타나므로, 투자자는 이 점을 반드시 고려하여 신중한 분석이 필요합니다. 감정가는 230,000,000원입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리사항은 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수할 수 있습니다.

거제 지역의 잠재적 가치: 거제시가 가진 산업 및 관광 중심지로서의 잠재력을 고려한 투자 가치를 탐색해 볼 수 있습니다.

신중한 접근 필요: 주변 시세의 큰 편차는 오히려 역발상 투자의 기회가 될 수 있으나, 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

주변 시세 분석:

* "유원빌리지1"(65.7㎡, 25,000만원) 시세 적용 시: 평당 약 1,260만원 수준으로, 본건(25.7평) 환산 시 약 32,382만원으로 추정됩니다.

* "유원빌리지2"(96.2㎡, 11,700~12,700만원) 시세 적용 시: 평당 약 400만원 수준으로, 본건(25.7평) 환산 시 약 10,320만원으로 추정됩니다.

본건 감정가는 230,000,000원으로, 평당 약 895만원 수준입니다. 이는 "유원빌리지1"의 시세보다는 낮으나, "유원빌리지2"의 낮은 시세보다는 훨씬 높습니다. 주변 시세의 큰 편차와 내부 상태 미확인 리스크를 고려할 때, 본건의 정확한 시장 가치 판단은 매우 어렵습니다.

따라서, 권리상 인수 부담이 없고 내부 상태가 양호하다는 전제 하에, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원 (현장 조사 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.