나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10343 [1] 경상남도 거창군 거창읍 대평리 1496-1 해광 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거창읍 대평리에 소재한 "거창버스터미널" 남서측 인근에 위치하는 해 광 제5층 제501호로서, 부근은 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 및 인근에 버스 터미널이 소재하고 있는 점 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 10층 건물 중, 제5층 제501로서, 외벽: 페인팅, 화강석치장. 창호: 샷시창호임.(사용승인일: 2007.07.11)

이용상태

'아파트'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재발신설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 평지의 토지로서 '주상용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 4차선 아스콘포장도로, 북측으로 노폭 약 3M 내외 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-13)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> [추가기재사항]문화재(문화관광과) 및 하 천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 임대관계는 미상임. 나. 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 폐문 부재로 인하여 부득이하게 내부 확인을 하지 못하여 외부관찰 및 집합건축물대장상의 도면 등에 의하여 파악된 이용 상황 등을 고려하여, 본건과 동일한 구분건물의 통상적인 건물상태를 상정하여 평가 하였사오니 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 거창지원 2025타경10343 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 대평리 1496-1 해광 5층501호

신주소: 경상남도 거창군 창동로 93 (거창읍 대평리)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 10층 건물 중 제5층 제501호

사용승인일: 2007년 07월 11일

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.48㎡ (약 5.89평)

건물면적 (전용면적): 84.87㎡ (약 25.67평)

건물면적 (공급면적): 정보 없음. (전용면적 84.87㎡ 기준 약 100㎡ 내외로 추정)

토지지분: 19.4793㎡

건물지분: 84.87㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 140,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거창읍 대평리에 소재한 "거창버스터미널" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 접근 가능한 도로의 폭 및 포장 상태를 고려할 때 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 경사스라브 지붕을 갖춘 10층 건물 중 5층에 위치합니다. 외벽은 페인팅 및 화강석 치장으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방(보일러), 승강기, 소화전, 화재 발신 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형이며 평지로, '주상용 건부지'로 이용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 건물 동측으로 4차선 아스콘 포장도로, 북측으로는 노폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2021-08-05 접수, 96,250,000원)

기타 권리:

* 소유권이전 등기 다수 (2009-11-18, 2011-10-04, 2021-08-05)

* 가압류 다수 (현대카드, 신한카드, KB국민카드, 현대캐피탈)

* 임의경매 개시결정 (한국주택금융공사, 2025-01-15 접수, 93,726,435원)

3.2. 말소 여부

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리 포함)

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부채권 총액

141,217,734원

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 거창버스터미널 인근으로, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 이는 기본적인 배후수요와 편의시설 접근성을 확보하고 있음을 시사합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

버스터미널과의 인접성은 유동인구를 확보하는 데 긍정적인 요인이 될 수 있으며, 주변 상권의 활성화 정도에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 거창버스터미널 인접

* 쇼핑 및 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능 (구체적인 마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

* 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있을 것으로 추정되며, 유사한 주거 시설들이 밀집해 있을 가능성이 있습니다.

5.2. 문화 및 관광 자원

* 거창군은 창포원, 우두산 출렁다리, 수승대 등 다양한 자연 및 관광 명소를 보유하고 있습니다. (본건에서 직접적인 접근성은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 폐문 부재로 인해 내부 확인을 하지 못하여, 외부 관찰 및 집합건축물대장상의 정보를 토대로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인 또는 관련 정보 수집이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상이며, 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주하고 있는 임차인이나 점유자가 있을 경우 명도에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원이라는 점은 긍정적입니다.)

6.3. 토지 이용계획 관련 추가 확인

* 토지이용계획 상 '문화재' 및 '하천'에 관한 사항은 담당 부서에 문의가 필요하다는 기재가 있어, 관련 법규나 제한사항이 있는지 추가 확인이 요구됩니다. 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 잠재적 개발 계획이나 지역 주민들의 민원 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.4. 다수의 가압류 등기

다수의 가압류 등기가 존재했던 이력이 있어, 과거 채권자들의 채권 회수 시도가 많았음을 알 수 있습니다. 이는 채무자의 재정 상태에 대한 간접적인 정보가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거창버스터미널 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 2007년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 내부 설비 또한 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 매각으로 인한 소멸주의 원칙에 따라 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 내부 미확인, 임대차 관계 불확실성, 토지 이용 계획상의 추가 확인 필요성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 거창버스터미널 인근의 우수한 입지 조건

* 부동산 임의경매로 권리 관계가 비교적 명확함

* 지역 내 비교적 신축에 속하는 아파트 (2007년 준공)

* 실거주 또는 임대수익 목적 모두 고려 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가가 1억 4천만 원이며, 권리 관계가 비교적 깨끗한 편입니다. 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 산정할 수 있습니다. 일반적으로 아파트 경매의 낙찰가율은 70~90% 수준에서 결정되나, 지역 시세, 물건의 실제 상태(내부 확인 불가), 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

실제 투자 결정 시에는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 명도 가능성, 수리비 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.