나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22083 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 832-9 사곡영진자이온2단지 206동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 '사곡교차로' 남측 인근에 위치하는 사곡영진자이온2단지 206동 19층 1901호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

1. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 중 19층 1901호로서, ┌ 외 벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등. │ 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등. ┗ 창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지세 내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, '공동주택(아파트) 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측, 남동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임. ┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 5. 그 밖의 사항’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 832-9번지에 위치한 사곡영진자이온2단지 206동 19층 1901호 아파트입니다.

사건번호는 통영지원 2025타경22083 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 152,000,000원이며, 건물면적은 85.00㎡ (약 25.71평), 토지면적은 65.00㎡ (약 19.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 건물의 사용승인일은 2013년 11월 01일입니다.

2.1. 입지조건

2.1. 1. 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 '사곡교차로' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 인근에 버스 정류장이 있을 것으로 예상됩니다.

2.1. 3. 인접 도로상태

북동측, 북서측, 남동측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 12월 14일 접수된 거제축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 168,000,000원)입니다.

본 경매(2025타경22083)는 거제축산업협동조합의 신청으로 이루어졌으며, 말소기준권리보다 늦은 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

을2 근저당권 (거제축산업협동조합, 2016-12-14)

3.3. 말소예상권리

등기부등본상 을구에 등기된 근저당권, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 늦은 경우 모두 소멸될 것으로 보입니다. (갑6 임의경매는 말소기준권리보다 늦으므로 소멸 대상입니다.)

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있습니다. 만약 지상권이 존재할 경우, 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.5. 임차인현황

임차인현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 세부적인 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

사곡영진자이온2단지는 총 7개동, 509세대로 이루어진 아파트 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있으며, '사곡교차로' 인근으로 생활 편의시설이 위치할 것으로 보입니다.

아파트 단지의 규모와 주변 환경을 고려할 때, 지역 내에서 기본적인 주거 기능을 담당하는 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 사등초등학교 및 사등유치원이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근에 사곡해수욕장이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 또한, 거제시의 중심 시가지와 연계하여 다양한 편의시설 및 쇼핑 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

본건은 19층 고층으로, 조망권 확보 및 일조량이 좋을 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 특이사항

등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 철저한 확인이 필요하며, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경

과거 영진자이온 건설 당시 토사 유출 논란이 있었던 점을 감안할 때, 주변 개발이나 환경 관련 민감성에 대한 간접적인 참고는 가능합니다. 다만, 현재 시점에서의 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건 사곡영진자이온2단지 206동 19층 1901호는 비교적 양호한 입지 조건과 아파트 단지의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

특히 19층이라는 고층에 위치하여 우수한 조망과 일조량을 기대할 수 있습니다.

그러나 등기부등본 상 '지상권' 인수 가능성 및 임대차 관계 '미상' 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 고층 세대로 우수한 조망 및 일조량 기대

* 사등초등학교 등 교육시설 인접

* 사곡해수욕장 등 여가 시설 접근 용이

* 아파트 단지 내 편의시설 이용 가능

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준 고려 시, 적정 입찰가 활용 시 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(85㎡)의 거래가 2026년 6월 21일 130,000,000원, 2026년 7월 10일 138,000,000원에 이루어졌습니다.

본건의 감정가는 152,000,000원입니다.

동일 단지 내 73.65㎡ 면적이 2026년 7월 25일에 128,000,000원에 거래된 점과 본 건이 19층 고층임을 감안할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하일 가능성이 있습니다.

인수되는 권리(지상권 등)가 없고, 임차인 인수 부담이 없다는 가정 하에, 보수적인 관점에서 약 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

다만, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 입찰가격을 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.