나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22097 [1] 경상남도 거제시 능포동 611-19 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '옥수교회' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 사다리형 완경사, 일련번호 2)는 세장형 완경사의 지세로서, 2필일단의 주거용 건부지 상태입니다.

인접 도로상태

본건 토지 남동측 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 구조물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, (사용승인일 : 2015.09.02.) 외 벽 : 석재타일 및 스톤코트 마감, 내 벽 : 벽지 밑 타일등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(기숙사)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 구조물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 구조물(감정서상ㄱ) 매각 포함.
-[목록1,2]일단지로 평가. 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.
-[목록3]공동주택(기숙사)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 거제시 능포동 611-19번지에 소재하며, 기숙사 용도로 이용 중입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 622.00 ㎡ (약 188.15 평)

건물 면적: 1017.52 ㎡ (약 307.73 평)

건물 제시외 면적: 56.00 ㎡ (약 16.94 평) - 감정서상 'ㄱ' 구조물 포함 매각 대상입니다.

건물 규모: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인일: 2015.09.02.)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정평가액: 1,643,404,800 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '옥수교회' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

본건 토지는 남동측 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

토지: 일련번호 1)은 사다리형 완경사, 일련번호 2)는 세장형 완경사의 지세로서, 2필지가 일단지로 평가되어 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물: 공동주택(기숙사)으로 이용 중이며, 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 사항

일련번호 1, 2): 제2종일반주거지역, 소로2류 (폭 8m~10m), 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권이전: 장효심 (2014-01-10)

근저당권: 경남은행 (1,140,000,000원, 2015-09-25) - 말소기준권리

임의경매: 더블유엔케이엔2309유동화전문 (1,140,000,000원, 2025-10-21)

토지 등기부 채권 총액: 1,140,000,000 원

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권보존: 주식회사오성플랜트 (2015-09-25)

근저당권: 경남은행 (1,140,000,000원, 2015-09-25) - 말소기준권리

가압류: 신용보증기금 (460,000,000원, 2023-04-28)

임의경매: 더블유엔케이엔2309유동화전문 (1,140,000,000원, 2025-10-21)

건물 등기부 채권 총액: 1,600,000,000 원

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

말소기준권리인 경남은행 근저당권(2015.09.25)보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 개요 부분에 별도 기재 없음).

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 능포동 일대는 주거지역과 일부 상업 및 공업 시설이 혼재된 지역으로 보입니다.

감정평가서상 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.

4.2. 인근 부동산 거래 동향 (참고)

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 최근 2026년 2월부터 4월 사이 거래된 물건들은 대체로 2,100만원에서 2,600만원 사이의 금액으로, 면적은 46~62㎡ 수준입니다.

이는 본 경매 물건(기숙사, 감정가 약 16.4억원)과는 규모 및 용도가 달라 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 거래 분위기를 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

주변에 '옥수교회'가 있으며, 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

차량 접근이 가능하고 도보로도 대중교통 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

가까운 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 현장 답사 또는 상세 지역 정보 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 검토

현재 제공된 정보나 일반적인 검색으로는 해당 주소지 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하거나, 상세 지도 검색을 통한 추가 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

유동화물건, 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

제시외 구조물(감정서상 'ㄱ' 구조물)이 매각에 포함되므로, 인수 및 철거 관련 비용을 고려해야 합니다.

2필지가 일단지로 평가되었으며, 건물은 공동주택(기숙사)으로 이용 중입니다.

6.2. 경계 불분명 문제

토지의 지적 경계가 불분명하여, 명확한 경계 확정을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사 및 관리에 있어 추가 비용과 시간이 소요될 수 있는 부분입니다.

6.3. 미상 임대 관계

건물의 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

실제 거주 중인 임차인이 있거나, 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 및 권리 관계에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 기숙사 용도의 부동산으로, 5층 건물에 29세대의 거주 공간과 부속 토지로 구성되어 있습니다. 감정가는 약 16.4억원 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상이고 토지 경계가 불분명한 점은 유의해야 할 사항입니다.

주변 시세 정보는 본 물건과 직접 비교하기 어려우나, 해당 지역의 일반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

유동화 물건, 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

기숙사 용도로 신축된 지 얼마 되지 않은 건물(2015년 사용승인)입니다.

철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 안정적인 재산권 확보가 가능합니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. (단, 임대차 관계 미상 부분은 별도 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 1,643,404,800원입니다.

해당 물건은 유동화, 공동담보 등의 특수 물건이며, 토지 경계 불분명, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

위험 요인을 감안하여, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 1,150,383,360원 ~ 1,314,723,840원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 임대 가능성 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.