나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22086 [1] 경상남도 거제시 장목면 율천리 산113 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,2)는 경상남도 거제시 장목면 율천리 소재 '율천마을회관' 남측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 자연림 및 나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1,2) 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 대금산로가 지나는 등, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 급경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1,2)는 맹지로서, 인접필지는 경유하여 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1,2): 농림지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 위 지상 자생하는 입목 등은 토지 가격에 포함 평가됨.
육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.(분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2사건번호

통영지원 2025타경22086 (1)

2소재지

경상남도 거제시 장목면 율천리 산113

2용도

임야

2감정가

182,559,000원

2면적

토지면적: 23,405.00㎡ (약 7,080.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2매각대상

토지매각

2경매구분

부동산강제경매

2채권자

민OO

2특이사항

분묘기지권, 일괄매각 (토지 위 자생하는 입목 등 포함 평가)

2. 입지조건

2위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 율천리 소재 '율천마을회관' 남측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 자연림 및 나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 본건이 속한 거제시 장목면 일대는 아름다운 자연 경관을 자랑하며, 매미성, 거제숲소리공원, 거제식물원 정글돔, 외도&해금강 등 다수의 유명 관광 명소가 차량으로 비교적 가까운 거리에 위치해 있어 관광객들에게 인기가 있는 지역입니다.

2교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 대금산로가 지나고 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

2인접 도로상태

본건은 맹지로서, 인접 필지를 경유하여 접근해야 하는 상황입니다.

2. 권리분석

2채권자

민OO (강제경매)

2말소기준권리

2020년 04월 10일 접수된 주행신 근저당권 (50,000,000원)입니다.

2소멸되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

2소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않습니다. 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.

2임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

2. 상권분석

2개요

본건은 임야로서, 주변이 자연림과 나지로 이루어져 있어 전통적인 상권 분석은 제한적입니다. 인근 마을과의 연계성은 있으나, 별도의 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

2. 생활정보

2주변환경

본건은 거제시 장목면의 자연 녹지 지역에 위치하며, 인근에 '율천마을회관'이 소재합니다. 주변 환경은 대체로 자연 친화적이며, 한적한 분위기입니다. 관광 명소들이 인접해 있어 휴양 및 관광 목적의 접근성이 있습니다.

2편의시설

가장 가까운 편의시설은 인근 마을 내 또는 장목면 소재지의 상가 등을 이용해야 합니다. 대규모 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

2. 잠재적 리스크

2분묘기지권

육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

2토지 이용 제한

* 맹지: 차량 및 주요 접근로 확보를 위해 인접 토지와의 협의가 필요합니다.

* 급경사지대: 토지의 활용도 및 개발에 있어 물리적인 제약이 있을 수 있습니다.

* 법적 제한: 농림지역, 가축사육제한구역(개 제한), 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 관련 법규 확인이 필수적입니다.

2주변 환경 시설

본건이 위치한 거제시 장목면 율천리 일대에서는 폐기물 처리 업체 건립에 반대하는 주민들의 집회가 있었던 사례가 보고되었습니다. 이는 인근에 폐기물 처리 시설이 존재하거나 설립될 가능성이 있음을 시사하며, 이러한 시설은 잠재적으로 혐오시설로 간주될 수 있어 주거 환경이나 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장목면의 한적한 자연 녹지 지역에 위치한 임야입니다. 감정가는 182,559,000원이며, 토지 면적은 약 7,080.0평입니다. 차량 진입은 가능하나 맹지이며, 급경사 지대에 해당합니다. 가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권 성립 가능성으로, 발견 시 토지 이용에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 농림지역, 임업용산지 등 법적 용도 제한도 존재합니다. 더불어, 본건이 위치한 율천리 인근에서 폐기물 처리 시설 건립에 대한 주민 반대 사례가 보고된 바 있어, 주변 환경에 잠재적인 혐오 시설의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 거제도의 수려한 자연 경관을 활용한 개발 가능성 (관련 법규 확인 필수).

* 관광지 인접성: 주변의 다양한 관광 명소와의 접근성이 좋아 관련 시설 개발 시 시너지 효과 기대.

* 인수 부담 없음: 현재 파악된 권리관계상 인수해야 할 보증금이나 부채가 없어 명확한 권리분석이 가능합니다.

2. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 182,559,000원을 기준으로 하되, 제시된 분묘기지권 가능성, 맹지, 급경사 등 토지 이용의 제약 사항과 법적 제한, 그리고 인근 폐기물 처리 시설의 잠재적 존재 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 현장 답사를 통해 분묘 유무, 주변 환경(혐오 시설 포함) 등을 면밀히 파악하고 신중한 접근이 필요합니다. 현 시점에서는 감정가의 80~90% 수준(약 146,000,000원 ~ 164,000,000원 범위)에서 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사를 통해 얻은 정보에 기반하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.