나이스옥션 법원경매 통영 2025타경639 [1] 경상남도 거제시 상동동 38-1 신우스위트빌2차 203동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동주민센터' 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건내 10층 1002호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 타일 및 벽지도배 등 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재 등으로 인하여 내부는 조사치 못하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전 설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 2필 일단의 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 아파트용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 지방도가 소재하며, 본건 동측의 진입도로는 지방도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 상동동 38-1 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 공공시설용지, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>임. (2) 문동동 527 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 공공시설용지, 녹지용지(경관녹지), 주거용지(공동주택), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계 : 미상임. * 기타 : 대상 물건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재)상태인 바, 내부구조 및 제반관련사항은 인근 탐문조사 및 관련공부 등을 종합 참작하여 평가하였으니 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경639 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 상동동 38-1, 신우스위트빌2차 203동 10층 1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 70,000,000원 (칠천만원)

* 토지면적: 77.22㎡ (약 23.36평)

* 건물면적: 59.46㎡ (약 18.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 북동측으로 지방도가 소재하며, 동측의 진입 도로는 지방도와 연결되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 상동초등학교, 거제중학교, 거제고등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 상가 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 본 물건 인근에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2015년 9월 9일 접수된 국민은행의 근저당권공동담보목록 (채권최고액 108,000,000원)입니다.

* 등기부현황:

* 소유권보존 (주식회사신우산업개발, 2003-03-07)

* 소유권이전 (신애경, 2007-03-12)

* 소유권이전 (고재성 외 1명, 2015-09-09, 매매)

* 근저당권공동담보목록 (국민은행, 2015-09-09, 108,000,000원, 말소기준권리)

* 3번박경미지분전부이전 (고재성, 2020-12-24, 재산분할)

* 가압류 (서민금융진흥원, 2025-03-12, 5,655,657원, 말소)

* 임의경매 (국민은행, 2025-10-21, 75,819,547원, 말소)

* 전체 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위이거나 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 경매 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 공동주택용지 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 주변에 지방도 및 주요 도로와 연결되는 도로망이 있어 교통 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 10층에 위치한 아파트입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.

* 설비내역: 공동 승강기, 소화전, 급배수 및 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 신우스위트빌2차

* 주소: 경상남도 거제시 상동동 38-1

* 사용승인일: 2003년 3월 4일

* 세대수: 238세대 (총 3개동)

* 총 주차대수: 270대

* 최고층: 12층

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 내부 구조, 상태, 하자 여부 등에 대한 파악이 어렵습니다. 경매 진행 시 이를 참고해야 합니다.

* 이해관계인 부재: 내부 조사 시 이해관계인을 만나지 못하여 정확한 임대차 관계 및 점유 현황 파악에 한계가 있었습니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지이용계획상 '소로2류(폭 8m~10m)(저촉)' 사항이 있어 도로와의 관계 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있어, 동일 채무에 대한 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본 물건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 신우스위트빌2차 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석 측면에서는 안정적입니다.

* 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했으며, 이해관계인 부재로 인해 점유 및 임대차 현황 파악에 어려움이 있었습니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 전부 말소될 예정이므로, 인수되는 권리 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

* 지속적인 개발 가능성: 거제시 상동동은 지역 개발 계획이 있는 지구단위계획구역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 주거 환경: 아파트로 이용 중이며, 주변에 교육시설 및 편의시설이 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 21일, 동일한 59.457㎡ 면적의 10층 물건이 53,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 19일, 동일 면적의 1층 물건이 40,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 5월 26일, 동일 면적의 2층 물건이 65,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가: 70,000,000원

* 시세 분석: 최근 10층 거래가 53,000,000원, 2층 거래가 65,000,000원으로, 층별 및 시기별 편차가 존재합니다. 본건은 10층으로, 최근 10층 거래가격을 주요 참고 지표로 삼을 수 있습니다. 감정가 70,000,000원은 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가: 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 55,000,000원에서 65,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 최근 10층 거래가 53,000,000원을 감안하여, 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 후 58,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.