나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22070 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 506 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 소재 "방답회관" 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1),(3): 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 브록조 판넬 및 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 일련번호(4) 브록조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등,

이용상태

(2): 주택 및 창고 등 상태임 (4): 주택 상태임

설비내역

급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

일련번호(2) 일부<흙돌담조 주택 28㎡> 및 일련번호(4) 일부<브록조 농업생산시설 21.78㎡> 현황 소재 불명인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

일괄매각.
[목록 1] 위 지상 및 인접지인 ‘거제시 둔덕면 하둔리 671-9’ 지상에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㄱ, 변소)매각 포함. 타인 지상에 걸쳐 소재하는 부분에 대한 법정지상권 성립 여지 불분명.
[목록 2] 등기사항전부증명서상 '흙돌담 및 브록조 초가 및 스레트 지붕 단층 단독주택 67.07㎡'이며, 일반건축물대장상 '브록조 스레트 지붕 1층 주택 39.07㎡'은 존재하나, '흙돌담조 1층 주택 28㎡'은 현황 '소재불명'인 것으로 감정서상 조사됨(감정서 참고).
[목록 4] 등기사항전부증명서상 '브록조 스레트지붕 단층 단독주택 및 농업생산시설 55.26㎡ 부속건물 21.78㎡'이며, 일반건축물대장상 '브록조 스레트지붕 1층 단독주택 55.26㎡'은 존재하나, 부속건물인 '브록조 스레트지붕 1층 농업생산시설 21.78㎡'은 현황 '소재불명'인 것으로 감정서상 조사됨(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22070 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO (윤 )

2.

1.2. 소재지 및 토지

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 506번지

토지면적: 480.00㎡ (약 145.2평)

2.

1.3. 건물 현황

총 건물면적: 144.11㎡ (약 43.6평)

건물(2): 67.07㎡ (약 20.3평), 브록조 판넬 및 스라브지붕 단층 단독주택 (1915년경 준공 추정), 주택 및 창고 용도.

건물(4): 77.04㎡ (약 23.3평), 브록조 스레트지붕 단층 단독주택 및 농업생산시설 (1975년경 준공 추정), 주택 용도.

제시외 건물: 1.87㎡ (감정서상 ㄱ, 변소), 매각 포함.

2.

1.4. 매각 대상 및 경매 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

2.

1.5. 감정가

감정가: 124,360,750원

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주위 환경

경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 소재 "방답회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.

2.2. 교통 상황

간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

2.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 1월 29일 접수된 둔덕농업협동조합의 근저당권 (을4, 72,000,000원).

등기부채권 총액: 72,000,000원.

강제경매 개시결정: 2025년 10월 20일 접수, 채권자 윤병우 (180,000,000원).

상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

2.

3.2. 인수 또는 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

타인 지상에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(변소)에 대한 법정지상권 성립 여지가 불분명한 상태입니다. 이는 해당 부분에 대한 법적 권리가 발생하거나, 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있음을 의미합니다.

2.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 둔덕면 하둔리 362번지의 '레바다빌'이며, 2016년 준공된 다세대 주택입니다.

최근 거래 사례는 2025년 8월에 56.87㎡(전용면적)이 10,500만원, 58.97㎡(전용면적)이 11,000만원에 거래되었습니다.

본 경매 물건은 단독주택이며, '레바다빌'은 다세대 주택이므로 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. 하지만 해당 지역의 최근 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 124,360,750원이며, 면적 대비 시세가 형성되어 있으나, 건물의 노후도 및 공부와의 차이 등 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 시설

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. "방답회관" 인근에 위치하며, 농촌 지역의 특성을 가집니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 법정지상권 성립 여지 불분명

제시외 건물이 타인 토지에 걸쳐 있어 법정지상권 성립 여지가 불분명합니다. 이는 소유권 행사나 건물 철거 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

2.

6.2. 공부와의 차이

건물 일부(건물2의 흙돌담조 주택 28㎡, 건물4의 농업생산시설 21.78㎡)가 현황 소재 불명으로 조사되었습니다. 이는 실제 사용 면적과 공부상 면적의 불일치로 인한 재산권 행사 상의 문제 발생 가능성이 있습니다.

2.

6.3. 제시외 건물 매각 포함

일괄 매각 대상에 제시외 건물(변소)이 포함되므로, 이는 낙찰 후 인수해야 하는 부분이 됩니다.

2.

6.4. 토지 이용 계획

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발에는 제한이 따릅니다.

2.

7. 종합 의견

2.

7.1. 물건 총평

본 물건은 경상남도 거제시 둔덕면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 그러나 건물의 노후도, 공부와의 차이, 그리고 법정지상권 성립 여지 불분명이라는 중대한 잠재적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

2.

7.2. 투자 고려사항

입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 소재 불명 부분의 현황, 주변 환경 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 법정지상권 문제에 대해서는 법률 전문가의 정확한 검토를 받는 것이 권장됩니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 넓은 토지 면적

480. 00㎡의 토지 면적은 향후 증축, 개축 또는 토지 활용에 있어 잠재적인 가치를 제공할 수 있습니다.

2.

8.2. 지역 내 입지

단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 향후 주변 개발 계획이나 지역 발전 추이에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 거제시 둔덕면 지역의 구체적인 개발 계획은 별도 확인 필요)

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 기반 분석

제공된 주변 다세대 주택 시세(10,500만원 ~ 11,000만원)는 본 경매 물건(단독주택)과 직접 비교하기 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 124,360,750원입니다.

2.

9.2. 감정가 대비

본 건은 법정지상권 성립 여지 불분명, 건물 일부 소재 불명 등 명확한 리스크 요소를 다수 가지고 있습니다. 이러한 불확실성을 감안하여, 감정가에서 일정 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

2.

9.3. 최종 예상가 산출

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 추정 및 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 리스크 요소를 충분히 고려하여, 감정가(124,360,750원)의 70~80% 수준 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 약 8,700만원 ~ 9,950만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

※ 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 경매 분석을 바탕으로 한 것이며, 실제 현장 조사, 권리 분석 전문가 상담, 추가적인 시세 조사를 통해 반드시 검증해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 산출되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.