나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31274 [1] 경상남도 산청군 시천면 중산리 221-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 시천면 중산리 소재 '중산교' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 캠핑장, 펜션, 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서, 상업용 건물의 일부 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 동일인 소유로 조사되는 지적도상 도로(중산리 217-2, 도로)를 경유하여 왕복 2차선의 포장도로가 소재하며, 지적도상 도로(중산리 217-2, 도로)를 통하여 접근 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 지상에 제시외수목 기호(ㄱ)가 소재함. 2) 동일인 소유로 조사되는 제시외건물 기호(ㄴ)의 일부가 본건 지상에 걸쳐 소재함. 3) 본건 지상에 이동 가능한 물탱크, 텐트, 컨테이너 등이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-을구 순위 1번 1997. 10. 24.자 접수 15845호 김정기 명의의 근저당권은 소멸됨. 신청채권자 창원지방법원 진주지원 2025가단32046 근저당권 말소를 명하는 확정된 화해권고결정문 첨부한 2026.05.21.자 배당배제신청서 제출함.
-일부 접도구역에 저촉되는 바, 이를 감안하여 평가함.
-제시외 수목(감정서상 ㄱ 느티나무 2주) 매각에서 제외함(신청채권자, 소유자의 의견에 따라). 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-제시외 건물 기호(ㄴ)[감정서 사진용지 참조] 매각에서 제외함. 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-본건 토지에 동일인 소유로 조사되는 제시외 건물 기호(ㄴ)의 일부가 걸쳐 소재하고, 일반건축물대장상 지번 관련 주소로 등재되어 있는 상태임.
-본건 지상에 이설 및 철거가 용이한 물탱크, 텐트, 컨테이너 등 매각에서 제외함.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경31274 (1)

* 소재지: 경상남도 산청군 시천면 중산리 221-1

* 용도: 대지

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 매각 대상

* 본건은 토지매각 대상이며, 건물 및 제시외 물건 중 일부는 매각에서 제외됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 35,252,000원

* 토지면적: 183.00㎡ (약 55.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 공동담보, 법정지상권, 건물매각제외

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 산청군 시천면 중산리 소재 '중산교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 캠핑장, 펜션, 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건은 지리산국립공원 내에 위치하여 자연 경관이 우수하고 등산객 및 관광객의 왕래가 잦은 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 북동측으로 동일인 소유의 지적도상 도로(중산리 217-2, 도로)를 경유하여 왕복 2차선 포장도로에 접근 가능합니다.

* 해당 도로를 통해 본건 토지로 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

* 본건 토지는 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 상업용 건물의 일부 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2002년 05월 29일 접수된 파산자고려종합금융주식회사의 파산관재인 박 명의의 가압류(갑2)입니다.

* 등기부채권 총액은 1,278,000,000원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

* 2002년 05월 29일 접수, 파산자고려종합금융주식회사의 파산관재인 박 명의의 가압류 (갑2)

3.3. 소멸되는 권리

* 을구 순위 1번 1997년 10월 24일 접수 김정기 명의의 근저당권은 소멸됩니다.

* 2002년 05월 29일 접수, 파산자고려종합금융주식회사의 파산관재인 박 명의의 가압류 (갑2) (말소기준권리)

* 2004년 01월 16일 접수, 신용보증기금 명의의 가압류 (갑3)

* 2011년 07월 19일 접수, 국토해양부진주국도관리사무소 명의의 압류 (갑5)

* 2019년 11월 26일 접수, 농협은행주식회사 명의의 근저당권 공동담보목록 (을4)

* 2025년 10월 02일 접수, 주식회사케이알앤씨 명의의 강제경매 (갑10)

* 2025년 11월 05일 접수, 주식회사케이알앤씨 명의의 1번근저당권가처분 (을1-2)

* 이 외에도 등기부상 말소 기재된 권리들이 다수 존재하며, 일반적으로 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물 기호(ㄴ)을 위하여 토지 부분에 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 본건 토지의 사용에 제약이 될 수 있는 중요한 사항입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임으로, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설 분석 (외부 검색 결과)

* 본건은 지리산국립공원 내 중산리 지역에 위치하여 자연 경관이 매우 우수하며, 등산객 및 관광객 유입이 많은 곳입니다.

* 인근에는 지리산국립공원 경남사무소, 중산리자연휴양림, 지리산국립공원 야영장 등이 소재하고 있습니다.

* 다양한 숙박시설(펜션, 민박)과 캠핑장, 식당 등이 밀집해 있어 관광객 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 산청군은 한방약초 축제 등과 연계된 지역 특색을 가지고 있으며, 이는 잠재적인 관광 자원으로 활용될 수 있습니다.

* 경상남도 환경교육원 등 교육 및 자연 학습 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 도로망은 2차선 포장도로를 포함하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

* 주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 지역 특성

* 본 지역은 산악형 국립공원 내에 위치하여 쾌적하고 청정한 자연환경을 자랑합니다.

* 관광 및 휴양 시설이 발달하여 주말 및 성수기에는 많은 방문객이 찾는 지역입니다.

* 지리산 천왕봉을 오르는 주요 등산로 입구에 위치하여 등산객의 유동 인구가 많습니다.

* 자연 친화적인 환경으로 인해 전원생활이나 주말 주택지로도 고려될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 성립 가능성

* 본건 토지 위에 제시외 건물 기호(ㄴ)의 일부가 걸쳐 소재하고 있으며, 이 건물에 대해 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이는 매각 이후에도 해당 건물 소유주가 토지 사용권을 주장할 수 있음을 의미하며, 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

5.2. 경계 및 현황 측량 필요성

* 인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 추후 토지 이용 계획 수립 및 분쟁 예방에 필수적입니다.

5.3. 접도구역 저촉

* 본건 토지의 일부가 접도구역에 저촉됩니다. 이는 도로법에 따른 행위 제한을 받을 수 있음을 의미하며, 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

5.4. 매각 제외 물건

* 제시외 수목(느티나무 2주), 물탱크, 텐트, 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다. 또한, 제시외 건물 기호(ㄴ) 또한 매각에서 제외됩니다.

* 이러한 제외 물건들은 본건 토지의 가치 및 활용도에 영향을 미칠 수 있으며, 최저매각가격은 이러한 제한 사항을 감안하여 산정되었습니다.

6. 종합 의견

본건은 지리산국립공원 내 중산리에 위치한 토지로, 뛰어난 자연 환경과 관광객 유동 인구를 바탕으로 한 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 지리산 천왕봉으로 향하는 주요 등산로에 인접해 있어 관광 및 휴양 시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 상, 여러 근저당 및 가압류 채권이 소멸되어 소유권 이전에는 비교적 큰 걸림돌이 없을 것으로 보입니다.

그러나, 가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 가능성입니다. 매각에서 제외된 제시외 건물(ㄴ)이 본건 토지 일부를 점유하고 있어, 해당 건물 소유주가 토지 사용권을 주장할 경우 토지 이용에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 접도구역 저촉, 경계 확정을 위한 측량 필요성 등도 고려해야 할 사항입니다. 매각 제외 물건들의 존재 또한 토지 가치 평가 시 반드시 반영되어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 지리산 국립공원 내 희소성 있는 토지: 지리산의 뛰어난 자연 환경과 접근성을 바탕으로 한 관광 및 휴양 사업의 잠재력.

* 주요 등산로 인접: 천왕봉 등반객을 대상으로 한 시설(펜션, 식당, 체험 공간 등) 운영에 유리한 입지.

* 잘 갖춰진 주변 인프라: 인근 관광객 편의 시설 및 숙박 시설, 도로망이 비교적 양호함.

* 산청군의 한방 테마 연계 가능성: 지역 특색을 활용한 관광 상품 개발 가능성.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가와 시장 상황, 권리 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 경우, 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 충분히 분석하고 해당 리스크를 감안한 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 또한, 매각에서 제외되는 건물, 수목, 물탱크 등의 가치 감소 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.