나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31264 [1] 경상남도 진주시 이현동 23-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 이현동 소재 '촉석초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근이 가능하고, 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형의 평지로, 현황 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(촉석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(촉석초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2) 주택은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 1987.06.11) 외벽: 치장벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 붙임 등 마감. 창호: 새시창호 등 마감임. 본건 기호(2) 변소는 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 1987.06.11) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감임.

이용상태

기호(2) 건물은 주택 및 변소로 사용중임.

설비내역

기호(2) 건물에는 제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄴ) 소재함. ㄱ)샤시조 및 조적도 판넬지붕 단층(다용도실) : 약 8.2㎡ ㄴ)조적조 판넬지붕 단층(다용도실) : 약 5.1㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 포함.
-건물의 실측면적과 공부상 면적이 약간 상이하나 차이가 미미하여 공부상 면적을 기준으로 평가하였고 건축면적외의 구조물인 계단, 대문, 담장 등은 건물가격에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31264 (1)

소재지: 경상남도 진주시 이현동 23-34

용도: 단독주택

감정가: 216,389,040원

토지면적: 194.00㎡ (약 58.69평)

건물면적: 99.76㎡ (약 30.18평)

건축물 현황: 1987년 6월 11일 사용승인된 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 메리츠화재해상보험

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 이현동 소재 '촉석초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대로 형성되어 있음.

교통: 차량 접근이 가능하고, 제반 대중교통사정은 보통임.

도로: 남서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.

이용상태: 자루형의 평지로, 현황 단독주택 부지로 이용중임.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한) 및 상대보호구역(촉석초등학교), 상대보호구역(촉석초등학교병설유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 2. 주변 시설 및 규제

인근에 촉석초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 우수함.

진주시 차원에서 생활폐기물 소각시설 및 가축분뇨 처리시설 건립 계획이 있으나, 이는 주로 내동면 지역과 관련된 이슈이며 본건 물건지(이현동)와는 직접적인 관련성이 없는 것으로 파악됨.

따라서 본건 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 소재하는 것으로 확인되지 않았음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 6월 23일 접수된 봉곡새마을금고 근저당권 (채권액 140,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 본건 부동산에 등기된 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 경매 절차를 통해 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다.

말소 예정 권리: 을3(근저당), 을5(근저당), 을6(근저당), 갑9(가압류, 토지), 갑12(강제경매, 토지), 갑15(강제경매, 건물), 갑16(압류, 토지), 갑17(압류, 토지) 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되어 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

등기부채권총액 (토지/건물): 190,000,000원.

1.4. 상권분석

본건은 전형적인 주택지대에 속해 있으며, 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 거래된 연립 및 연립다세대 주택들의 경우 면적 대비 7,000만원에서 10,500만원 선에서 거래가 이루어졌습니다.

* 화신조합주택 (1985년 준공, 65.76㎡)은 2025년 11월 7,000만원에 거래되었습니다.

* 행복맨션 (1985년 준공, 70.37㎡)은 2026년 1월 10,000만원에 거래되었습니다.

* 삼호가든빌라 (1989년 준공, 75.8㎡)는 2025년 10월 10,500만원에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로, 주변 연립/빌라 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 제시된 면적(대지 194㎡, 건물 99.76㎡)을 고려할 때, 해당 지역의 주거용 부동산 가치를 가늠해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 본건은 촉석초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

교통: 차량 접근이 편리한 편이며, 대중교통 이용 또한 무리가 없습니다.

주거환경: 주변이 잘 정비된 주택가로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후: 본건 건물은 1987년 사용승인되어 약 39년의 건축 연혁을 가지고 있어 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

제시외 건물: 감정평가 시 제시외 건물(다용도실 ㄱ, ㄴ - 총 13.3㎡)이 매각에 포함되었으므로, 실제 현황 확인 및 명도 협의가 필요합니다.

건물 면적 상이: 건물 실측 면적과 공부상 면적이 약간 상이하나, 차이가 미미하여 공부상 면적으로 평가되었습니다. 실제 면적 차이 여부에 대한 확인이 필요합니다.

임대 관계 불확실: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진주시 이현동의 안정적인 주택가에 위치하며, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 건물 노후화, 제시외 건물 포함, 임대차 관계의 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

넓은 토지 면적은 향후 재산 가치 상승 가능성을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거지 내 위치: 초등학교 인근으로 교육 환경 및 주거 쾌적성이 우수합니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 후순위로 권리 인수 부담이 없습니다.

토지 가치: 194㎡의 비교적 넓은 토지는 향후 개발 잠재력을 높입니다.

경매 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,389,040원입니다. 주변 연립/빌라 시세는 면적 대비 평당 약 100만원에서 140만원 수준으로 파악됩니다.

건축물 연혁(1987년 준공) 및 면적(대지 194㎡, 건물 99.76㎡)을 고려할 때, 감정가가 해당 지역의 부동산 가치를 적정 수준에서 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 1억 7,311만원 ~ 1억 9,475만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.