나이스옥션 법원경매 진주 2025타경964 [1] 경상남도 진주시 상평동 276-4 석류 가동 4층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상낟도 진주시 상평동 소재 '가람초등학교' 북동측 인근에 위치하는 석류아파트 가동 4층 506호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등으로서 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건 중 4층 506호로서, (사용승인일 : 1997.02.02). 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창 호 : 샷시창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 및 남측으로 소로한면과 각각 접하며, 동측으로 진출입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,시가지경관지구(일반)(상대),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대 학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경964 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 276-4, 석류 가동 4층 506호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

토지 면적: 46.71㎡ (약 14.13평)

건물 면적: 59.58㎡ (약 18.02평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경상남도 진주시 상평동 소재 '가람초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하여 제반 환경은 보통입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태: 단지 동측 및 남측으로 소로한면에 접하며, 동측으로 진출입로가 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕의 지상 5층 건물 중 4층 506호입니다. (사용승인일: 1987년 2월 2일)

건물 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 대상 물건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준공업지역, 시가지경관지구(일반)(상대)

소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(모든 축종 제한)

장애물 제한 표면 구역 (경남대학교병원 옥상 헬기장 관련)

상대보호구역 (가람초등학교, 진주기계공업고등학교)

2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 이전 (1987.07.16, 백우현)

* 근저당 (1998.08.29, 농업협동조합중앙회, 36,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2008.07.30, 고석균, 30,000,000원) - 말소

* 가압류 (2019.01.03, 국민은행, 5,402,231원) - 말소

* 가압류 (2019.01.18, 농협은행, 5,163,965원) - 말소

* 소유권 이전 (2025.09.10, 백봉현 외 10명, 상속)

* 임의 경매 개시 결정 (2025.09.25, 농협은행주식회사, 20,005,738원) - 본 경매 사건

* 소유권 경정 (2026.01.20, 백봉현 외 1명, 상속포기)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 이 희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1987년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3. 상권분석

대상 물건은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 가람초등학교와 진주기계공업고등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

준공업지역에 속해 있어 주거 기능 외에 공업 시설과 함께 발전하는 지역 특성을 보입니다.

편의시설 및 상업 시설은 인근 주거 지역을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

4. 생활정보

주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

주변 교육 시설: 가람초등학교, 진주기계공업고등학교 인접 (보호구역 내)

단지 내 부대시설: 노인정, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주차: 총 60대 주차 가능 (정보상 지상 1대, 지하 0대로 되어 있으나, 총 주차 대수 60대를 기준으로 합니다.)

5. 잠재적 리스크

건축 연도: 1987년 사용승인으로 노후화 정도를 고려해야 합니다.

지역 특성: 준공업지역에 위치하여 주거 쾌적성이 일반 주거지역에 비해 낮을 수 있으며, 인근 공장의 소음이나 환경 문제 가능성이 있습니다.

시장 가격 변동성: 최근 거래 사례 중 낮은 가격(4,500만원)이 있어 추가적인 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가 대비 시세: 감정가(7,800만원) 대비 최근 실거래가(5,700만원~6,200만원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 및 현장 확인이 더욱 중요합니다.

정보 접근 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존한 점을 참고해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 진주시 상평동에 위치한 준공업지역 내 아파트로, 1987년에 건축되어 노후화가 진행된 상태입니다.

권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

주변 환경은 주택, 공장, 학교가 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

임차인이 대항력이 없어 명도 리스크가 적습니다.

최근 실거래가와 비교 시, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 여지가 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 59.58㎡ 면적에 4층에 위치하고 있습니다. 최근 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2025년 10월 4일: 59.58㎡ (1층) 거래가 5,700만원

2025년 11월 1일: 49.86㎡ (3층) 거래가 6,200만원

2026년 1월 21일: 49.86㎡ (5층) 거래가 4,500만원

59. 58㎡ 면적 기준으로 1층이 5,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 4층은 그보다 높은 가격 형성이 합리적입니다. 그러나 2026년 1월 거래된 5층 매물의 4,500만원 가격은 시장 상황을 신중하게 판단해야 할 근거가 됩니다.

현재 물건의 감정가는 7,800만원이지만, 최근 시세는 5,700만원에서 6,200만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이러한 시세와 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 60,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다.

입찰가를 결정하기 전에 반드시 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.