나이스옥션 법원경매 진주 2025타경973 [1] 경상남도 사천시 벌리동 59-2 파라지움 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 벌리동에 위치하며 주위는 주택지대 및 상업지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 8층 건물 내 8층 803호로 외 벽: 몰탈위 페인트 마감 및 타일마감 등, 창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 공동주택(아파트) 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로 2류, 남측 및 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(2011-08-04)(대로2-4호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경973 (1)

1.2. 소재지

경상남도 사천시 벌리동 59-2, 파라지움 8층 803호 (신주소: 경상남도 사천시 중앙로 170-1)

1.3. 용도

오피스텔 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설)

1.4. 감정가

110,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 25.48㎡ (약 7.71평)

토지 지분: 25.48㎡ (약 7.71평)

건물면적 (전용면적): 58.72㎡ (약 17.76평)

건물 지분: 58.72㎡ (약 17.76평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권총액

등기부채권 총액: 102,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

경상남도 사천시 벌리동에 위치하며, 주위는 주택지대 및 상업지대 등이 혼합되어 형성되어 있습니다. 벌리동 지역은 삼천포 지역의 상권이 형성된 곳으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건물의 소재지까지 차량의 접근이 용이하며, 지역 내 대중교통 이용 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조로, 8층 건물 중 8층 803호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감 및 타일 마감 등이며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 토지로, 공동주택(아파트) 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

건물 서측으로는 대로 2류 도로가, 남측 및 동측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재하고 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로 2류(폭 30m~35m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (사천축산업협동조합, 2013-04-09 접수, 36,000,000원)

3.2. 주요 권리 분석

말소기준권리(을1 근저당권)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 임의경매(갑2), 소유권보존(갑1), 근저당권(을1), 주택임차권(을4), 압류(갑3, 갑4, 갑5) 등 모든 권리를 포함합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 66,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-17

* 확정일자: 2021-11-08

* 배당신고일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

임차인 한국토지주택공사는 등기부등본상 말소기준권리보다 늦은 임차권 등기(을4)로, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

벌리동은 삼천포 중심부에 위치하며 상업지구와 주택지대가 혼합된 지역으로, 다양한 생활 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 유동인구가 비교적 풍부한 편입니다.

4.2. 상업 시설

주변에 마트, 식당, 병원 등 생활에 필요한 다양한 상업 시설이 근접해 있어 편리한 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 편의 시설

본 오피스텔 건물은 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 오피스텔 용도로 이용 중입니다. 업무 또는 주거 목적으로 활용 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

본 건은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 실제 내부 이용 상황, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 불명확한 부분이 있으며, 실제 거주 현황 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 시설

주변에 특별한 혐오시설이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 검색 결과 상에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

경상남도 사천시 벌리동에 위치한 파라지움 오피스텔 8층 803호는 상업 및 주택지대가 혼합된 지역에 자리하고 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안전성이 확보되어 있으며, 오피스텔 용도로 활용되고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금 또한 없어 권리 관계가 깨끗한 편입니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 확인의 어려움은 입찰 전 반드시 점검해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 권리 관계와 양호한 입지 조건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 사천시 벌리동의 상업 및 주택 혼합 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담이 없습니다.

* 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다.

* 전용면적 58.72㎡ (약 17.76평)으로 실거주 또는 소형 임대 사업에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 110,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 매매 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건과 유사한 면적(약 68㎡)의 오피스텔이 95,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 본건의 입지 및 권리 상태를 감안할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 추정됩니다. 이는 시세 분석 및 현장 조사를 통한 최종 판단이 필요하며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 물건의 구체적인 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.