나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12685 [1] 울산광역시 남구 달동 1364-1 울산센트럴자이 20층 102동 2006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 달동 대현중학교 남측 인근에 소재하며 주변은 구획정리된 주거 및 상업지 대로 주거용, 학교, 상가시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층 지상29층건내 20층으로 외벽 : 페인팅 창호 : 샤시 내부 : 벽지 등으로 내부는 미확인.

이용상태

아파트.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기,도시가스, 난방 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인근지와 등고이며 평탄한 가장형지로 공동주택, 오피스텔, 판매 및 근린생활시설 복합시설부지임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-12-05)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12685 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 1364-1 울산센트럴자이 20층 102동 2006호

용도: 아파트

토지면적: 13.95㎡ (약 4.22평)

건물면적: 90.65㎡ (약 27.42평)

감정가: 621,000,000원 (6억 2천 1백만원)

건축년도: 2015년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 달동 대현중학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 구획정리된 주거 및 상업지대로 주거용 건물, 학교, 상가 시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 도로: 남측으로 광대로, 북측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 임OO (강제경매 신청)

* 말소기준권리: 을구 6번 근저당권 (강영주, 2025-05-21 접수, 150,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (임성수, 2025-01-23 접수, 500,000,000원). 전입일자 2022-12-29, 확정일자 2023-12-27.

* 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 500,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류, 압류 등)는 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 1,247,000,000원

1.3. 상권분석

* 건축물 용도: 해당 건물은 공동주택, 오피스텔, 판매 및 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구)으로 지정되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변 시설: 대현중학교가 인근에 위치하며, 상업지구가 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주택 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 5층, 지상 29층 건물 내 20층에 위치합니다.

* 내부 상태: 내부는 벽지 등으로 마감되었으나, 현황 미확인 상태입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 해당 건물에는 총 680대의 옥내 주차 공간이 마련되어 있습니다.

* 주변 교육 시설: 대현중학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 500,000,000원의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크입니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서 요약 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명확히 확인되지 않은 임대차 관계나 점유 관계 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 울산센트럴자이 아파트의 20층 세대로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2015년 준공된 신축급 단지로 관리 상태 역시 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나, 5억원 상당의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금전적 부담이 발생할 수 있다는 점이 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 인수 시 예상되는 총 취득 비용을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산광역시 남구 중심에 위치하여 생활 편의시설 및 교통망 이용이 편리합니다.

* 울산센트럴자이는 2015년에 사용 승인된 아파트로, 비교적 최신 건축 연식에 따른 주거 쾌적성이 기대됩니다.

* 부동산 강제 경매 건으로, 법적 절차를 통해 권리 관계가 명확하게 정리된 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 621,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 6월~7월 기준, 102동 2006호와 유사 면적 및 층수 고려):

* 90.64㎡ (23층): 670,000,000원

* 84.50㎡ (8층, 11층): 500,000,000원

* 시세 형성: 최근 실거래가를 고려할 때, 본건과 유사한 90.65㎡ 면적은 6억 7천만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다. 다만, 20층이라는 층수와 감정가(6억 2천 1백만원)를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 임차인 임성수의 보증금 500,000,000원은 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 물건은 5억원 상당의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어, 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 만약 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 실취득 비용이 시세보다 높아지지 않도록 주의해야 합니다. 감정가 대비 70~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가: 450,000,000원 ~ 520,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.