나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22020 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 762-7 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 "오비초등학교" 서측 근거리에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건 중 2층201호로서, 외벽: 석재 및 스톤코트 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

"공동주택(다세대주택)"으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 3필 일단의 부정형의 토지로서, "다세대주택용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건은 귀 제시목록 및 일반건축물대장상 "나동"으로 표기되어 있으나, 현황 "B동"으로 표기되어 있으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다. (2) 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22020 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 762-7 나동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 53,000,000원

토지면적: 109.92㎡ (약 33.26평)

토지지분: 109.9166㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

건물지분: 48.5㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.1. 건물 현황

건축물대장상 본건은 나동 2층201호로 등재되어 있으며, 철근콘크리트구조의 3층 건물 중 2층에 위치합니다. 건물 외벽은 석재 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다. 본 건물은 2011년 12월 16일에 사용승인되었습니다.

1.2. 토지 이용 현황

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 3필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 특이사항

* 건축물대장상 "나동"으로 표기되어 있으나, 현황 "B동"으로 표기되어 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

* 현장 조사 시 폐문·부재 등으로 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부 관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 종합하여 감정평가되었습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 "오비초등학교" 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 거제시의 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 부동산에 대한 말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)입니다. 매각으로 인해 본건 부동산에 등기된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (을3, 농협은행주식회사, 근저당권, 2018-12-13, 45,600,000원)

3.2. 인수되는 권리

현재까지 파악된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 "지상권"은 개요만 기재되어 있으며 비고란이 비어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인 정보가 미상이며 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 건물이나 주변에 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 이는 도심 상업지역과는 거리가 있으나, 생활 편의시설 및 업무 시설이 인근에 분포하고 있음을 의미합니다. "오비초등학교"가 근거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

4.1. 주변 시설

* 오비초등학교 (서측 근거리)

4.2. 혐오시설 정보

검색 결과, 연초면 오비리 일대는 과거 조선기자재 공장, 하수종말처리장, 쓰레기 매립장 등이 들어서면서 자연녹지 훼손 및 주민들의 소음, 분진, 악취 관련 민원이 제기된 이력이 있습니다. 특히, 거제시 자원순환시설(소각, 매립 등)이 인근에 위치하고 있어 악취 및 기타 환경 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 시설들의 정확한 위치 및 영향 범위를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본 건물은 다세대주택으로, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

오비초등학교 외 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통망

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태 미확인

현장 방문 시 폐문·부재로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 도배, 장판, 내부 설비 등의 상태가 예상보다 좋지 않을 경우 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 임대 관계 및 점유 현황 불확실

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 임차인이 인수되는 권리를 가지고 있다면 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 환경 관련 시설 인근 위치

본건 소재지 주변에 하수처리장, 쓰레기 매립장, 자원순환시설 등이 위치하고 있어, 이로 인한 악취, 소음 등 환경 민감 요인이 발생할 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성 및 향후 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 대한 개발 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 53,000,000원입니다. 오비초등학교 인근에 위치하며 차량 접근성은 양호하나, 주변에 공장, 농경지 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 보증금 인수분은 없는 것으로 파악되었습니다.

그러나, 현장 조사 시 내부 확인이 불가능하여 건물 상태를 알 수 없고, 임대 관계가 미상이라는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 주변에 하수처리장, 쓰레기 매립장, 자원순환시설 등 환경 민감 시설이 존재할 가능성이 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시세 가능성: 주변 시세 조사 결과, 유사 건물들의 매매 가격이 감정가와 비교하여 경쟁력 있는 수준일 가능성이 있습니다. (단, 정확한 시세 조사는 추가 필요)

* 교육 시설 인접: 오비초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지 지분 보유: 건물 면적 외에 상당한 면적의 토지 지분을 확보하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터의 거래 사례 중 "해피데이하우스" 관련 정보(1,000만원, 2,000만원)는 면적 대비 금액이 비현실적으로 낮아 신뢰하기 어렵습니다. "오비대성루첸하우스"(2014년식, 49.83㎡)의 325,000,000원 거래 사례는 건물 연식과 상태가 본건과 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

별도로 진행된 시세 조사 결과, 연초면 오비리 762-7번지 소재 "대성루첸하우스 나동 2층 48.5㎡" 매물이 2020년 11월 3일 기준으로 70,000,000원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 이 매물은 2011년 준공된 건물로, 본건과 건물 연식, 면적, 소재지가 유사합니다. 해당 매물의 당시 매매가는 현재 감정가(53,000,000원)보다 높았으며, 이는 본 건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

또한, 연초면 오비리 일대는 과거 환경 관련 시설(하수처리장, 매립장 등) 및 공장 등이 위치하여 환경 민감 지역으로 분류될 수 있는 특성이 있습니다. 이러한 요인은 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 내부 상태 확인 불가, 임대 관계 미상, 그리고 주변 환경 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가(53,000,000원)보다 약간 높은 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 58,000,000원 ~ 65,000,000원

이는 보증금 인수분 0원을 기준으로, 잠재적 리스크(내부 상태, 환경 문제 등)를 감안하여 책정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 재확인 및 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.