나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12271 [1] 경상남도 김해시 어방동 505-9 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '어방초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내, 제3층 제302호로서 일반적 현황은 외 벽 : 적벽돌타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

다세대주택(건축물 현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 '다세대주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금 등으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12271 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 505-9 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

토지면적: 56.67㎡ (약 17.17평) / 토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.64㎡ (약 22.88평) / 건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '어방초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용상태: 대지권의 목적인 토지는 대체로 자체 지반이 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 '다세대주택 부지'로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 01월 31일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (말소예정)

등기부채권 총액: 84,700,000원

경매개시결정: 2025년 10월 20일 접수된 한국주택금융공사의 임의경매 (채권액 71,649,392원)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

소유권 이전 기록:

1994-07-13: 이병식

2001-08-13: 박형진

2016-11-18: 김대곤 (매매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 1994년 준공, 74.53㎡ (약 22.5평), 1층, '경인빌라', 2026년 4월 29일 45,000,000원에 직거래.

* 2003년 준공, 77.33㎡ (약 23.4평), 3층, '영진아트빌3차', 2026년 4월 22일 85,000,000원에 중개거래.

* 1997년 준공, 29.2㎡ (약 8.8평), 3층, '대신빌라나동', 2026년 4월 21일 26,000,000원에 중개거래.

종합 분석:

비교 대상 물건들은 준공 연도와 면적, 층수에서 차이가 있습니다. 본건 물건(75.64㎡, 3층, 1994년 준공)은 2003년 준공된 '영진아트빌3차'(77.33㎡, 3층)와 면적 및 층수가 유사하나 준공 연도가 9년 더 오래되었습니다. 1994년 준공된 '경인빌라'(74.53㎡, 1층)와는 준공 연도가 같지만 층수에서 차이가 있습니다. 최근 실거래가는 2600만원부터 8500만원까지 분포하며, 본건의 감정가 9000만원은 유사 물건 중 최고가와 비슷한 수준입니다.

5. 생활정보

주변 시설: '어방초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에는 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역을 조사한 결과, 주거 및 교육 시설과 인접한 지역 특성상 주요 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 거주 중인 임차인의 유무 및 임대차 조건은 미상으로, 명도 과정에서 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

내부 상태 불확실성: 감정평가 시 부재중 잠금 등으로 인해 실제 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했으며, 인근 유사 물건 및 공부를 기준으로 평가되었습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

건축물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

이용 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 어방동에 위치한 다세대주택으로, 어방초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 주위는 주거 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편이며, 차량 접근성도 무난합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상 및 내부 이용 상태 미확인 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다. 건축 연도가 30년 이상 경과한 점을 고려할 때, 향후 관리 및 유지보수에 대한 계획이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 다세대주택 및 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교육 환경 우수: 어방초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 실수요 측면에서 매력적인 입지입니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 취득에 있어 복잡성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 90,000,000원

주변 유사 물건 최고가 (영진아트빌3차): 85,000,000원 (2026년 4월, 77.33㎡, 3층)

본건 물건 정보: 75.64㎡ (약 22.88평), 3층, 1994년 준공.

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

가장 유사한 거래 사례인 '영진아트빌3차'가 85,000,000원에 거래되었으나, 본건은 준공 연도가 9년 더 오래되었습니다. '경인빌라'의 45,000,000원 거래가는 1층이라는 점을 감안할 때 본건의 3층 가치와는 차이가 큽니다.

감정가 90,000,000원은 최근 최고 실거래가 대비 소폭 높지만, 건물의 연식과 층수, 면적을 종합적으로 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

현 시세 변동 가능성을 고려하되, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 81,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 현장 조사, 추가 시세 조사, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.