나이스옥션 법원경매 창원 2025타경769 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 325 에이동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '진해구청' 북서측 인근에 위치하는 '(통칭)신 광아파트' 에이동 5층 502호로서, 부근은 주택 및 상가혼용지대로서 동유형의 아파트, 단독 주택, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 5층 502호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등. 내벽 및 천정, 바닥: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 동측으로 소로와 접하며, 북동측 및 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반 상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태 에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경769 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 풍호동 325 에이동 5층502호 (신광 APT A동 502호)

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

토지면적: 34.56㎡ (약 10.45평)

건물면적: 47.88㎡ (약 14.48평)

전용면적: 47.88㎡ (약 14.48평)

분양면적: 제공된 정보만으로는 정확한 산출이 어렵습니다. (일반적으로 전용면적 외 공용면적을 포함한 면적입니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호

사용승인일: 1990.09.15

2. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '진해구청' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 주택 및 상가 혼용지대로서 동유형의 아파트, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

위치 및 대중교통 이용객 수를 고려할 때, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

소로2류(폭 8m~10m)와 접해 있습니다.

가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)입니다.

비행안전제4구역(지원)으로 지정되어 있습니다.

지원항공작전기지와 관련이 있습니다.

1.1. 4. 주변 시설

'진해구청'이 북서측 인근에 위치하여 행정 편의성이 좋습니다.

주거 지역으로 분류되며, 주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-18

대항력: 없음

비고: 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로, 추후 명도 시 관련 사항을 추가 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 2. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 03월 16일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 54,000,000원)입니다.

본건 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 86,158,691원

1.2. 3. 인수되는 권리 및 부담

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

1.3. 1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 주택 및 상가 혼용 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 확보하고 있습니다.

진해구청이 인근에 있어 공공기관 이용이 편리합니다.

1.3. 2. 편의시설 및 기타 입지

대형마트, 백화점 등 대규모 상업시설은 차량 이동이 필요할 수 있으나, 일반적인 생활에 필요한 소규모 상업시설은 주변에서 충분히 이용 가능합니다.

5. 생활정보

1.4. 1. 주거 편의성

아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

현장 조사 시 폐문부재로 내부 상태를 확인할 수 없었으나, 일반적인 아파트의 생활 편의성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 2. 행정 및 기타 접근성

진해구청이 인근에 있어 행정 서비스 이용에 매우 편리합니다.

주요 도로와의 접면 상태가 양호하여 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

1.5. 1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다.

인근 탐문, 집합건축물대장, 외부 관찰에 기반한 정보이므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 이는 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

1.5. 2. 공법상 제한

비행안전제4구역(지원)으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 건축 등 제한 사항이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 해당 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 기타 특이사항

임대 관계는 미상으로, 추후 명도 시 관련 사항을 추가 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 신광아파트 A동 502호로, 진해구청 인근의 생활 편의시설과 접근성을 갖춘 주거 지역에 위치합니다.

권리 분석상 인수되는 권리 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 비행안전구역 등 공법상 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가되며, 기본적인 생활 인프라 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

권리 분석상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

입지 조건: 진해구청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의 접근성이 우수합니다.

잠재적 가치: 내부 수리 및 상품화를 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

내부 상태 미확인, 공법상 제한 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

최적의 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.