나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12179 [1] 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1573-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 소재 '주촌초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 20m 내외, 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 경사지붕 지상 1층 건물로서, 외벽 : 판넬잇기 등, 내벽 : 인테리어 등, 창호 : P.V.C 섀시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

근린생활시설(소매점, 휴게음식점) 및 주차장으로 이용 중입니다.

설비내역

위생·급배수설비 및 전기설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 보통입니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 창원지방법원에서 진행 중인 2025타경12179 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1573-1 (신주소: 경상남도 김해시 천곡로91번길 18-2)이며, 용도는 근린시설입니다.

본 건의 감정평가액은 3,828,044,040원입니다.

토지 면적은 823.20㎡ (약 249.01평)이고, 건물 면적은 481.02㎡ (약 145.51평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 범OOOOOOO (범서농업협동조합)입니다.

본 건은 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리에 소재하며, '주촌초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 성숙 중인 상가지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 북서측 약 20m, 북동측 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있어 교통 상황은 양호합니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10~12m) 및 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

주변은 대규모 주거단지 조성 및 도시 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 코스트코 김해점 등 상업시설이 입점해 유동인구가 증가하고 있습니다.

최근 김해시 주촌면 일대에 대규모 택지 조성이 진행되면서 급격한 도시화가 이루어지고 있으며, 향후 읍 승격도 예상되는 지역입니다.

반면, 주촌면 인근 골든루트일반산업단지 내 폐기물 처리시설 설치 및 용량 증설 관련 논란이 있는 것으로 파악되었습니다. 또한, 과거 의료폐기물 소각장 건설 추진으로 인한 주민 반대 사례도 있었습니다. 해당 물건지와의 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 환경 관련 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 채권자는 범서농업협동조합이며, 총 채권액은 2,884,000,000원입니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당권(을1)은 2016년 5월 9일 범서농업협동조합에 설정되었으며, 이후 설정된 모든 권리(을2~을5, 갑2)는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

건물 등기부 요약에서도 동일하게 범서농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 권리(을2~을4, 갑2) 역시 말소 처리됩니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* (주)현대렌탈서비스

보증금: 30,000,000원

차임: 2,500,000원

전입(사업)일자: 2025-12-15

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 없음

* 김

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2023-04-11

확정일자: 2023-05-11

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

* 김

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2024-11-15

확정일자: 없음

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

* 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-04-07

확정일자: 없음

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

* 정

보증금: 15,000,000원

차임: 700,000원

전입(사업)일자: 2023-05-17

확정일자: 2023-05-17

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

모든 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 법적 절차를 통해 해결해야 할 수도 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 '성숙 중인 상가지대'로 분류됩니다.

용도상 근린생활시설(소매점, 휴게음식점)로 이용 중이며, 주변으로는 주촌선천지구와 같은 대규모 주거단지 개발이 진행되고 있어 상업 시설의 잠재력이 높습니다.

최근 코스트코 김해점 입점으로 유동인구가 증가하였으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

하지만, 김해시의 상권 분석 자료를 바탕으로 볼 때, 본 물건의 구체적인 상권 규모나 성장 가능성에 대한 상세한 분석은 추가적인 현장 조사 및 지역 상권 데이터 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 '주촌초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 교육시설 접근성이 양호합니다.

주변은 개발 중인 지역으로, 향후 주거 및 상업 인프라가 더욱 확충될 것으로 예상됩니다.

하지만, 인근 산업단지 주변으로 폐기물 처리 시설 설치 및 관련 논란이 있어, 생활 환경에 대한 잠재적 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역: 본 토지는 모든 축종에 대한 사육이 제한되는 구역에 속하므로, 축산업 관련 사업 계획 시 제한이 따릅니다.

* 환경 관련 이슈: 주촌면 인근 골든루트일반산업단지 폐기물 처리시설 증설 논란 및 과거 의료폐기물 소각장 건설 추진 사례가 있었습니다. 해당 물건과의 직접적인 연관성은 불명확하나, 잠재적인 환경 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미등기/무허가 건축물: 현재 제공된 정보상으로는 제시외 건물이나 공부와의 차이가 없어 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 현장 확인 시 추가 사항 발생 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 주촌면 천곡리에 위치한 근린상업지역 내 근린생활시설로, 성장 잠재력이 있는 지역에 자리하고 있습니다.

주요 상업 시설 및 주거 단지 개발이 활발히 진행되고 있으며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

모든 권리관계는 말소될 예정이며, 인수되는 채무나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 가축사육제한구역 지정 및 주변 지역의 환경 관련 이슈는 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 성장 잠재력 높은 지역: 주촌면은 김해시의 도시 개발 주축으로 부상하며 신흥 주거 및 상업 타운으로 발전 중입니다.

* 양호한 입지 및 접근성: 대로변에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 주변 인프라 확충이 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 모든 등기된 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 문제가 적을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도 명도나 권리 분리 문제 없이 진행 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정평가액(3,828,044,040원)을 기준으로 하되, 본 건의 현장 가치, 시장 상황, 향후 개발 가능성, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

또한, 잠재적 리스크 요인(환경 문제 등)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

본 건은 인수 보증금이 없는 관계로, 입찰 시 해당 금액을 제외한 순수 매입 비용으로 고려하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.