나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12708 [1] 울산광역시 남구 달동 881-10 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 '달동사거리' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제8층 제803호로서 외벽: 복합판넬붙임 마감 등, 내벽: - 창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형 토지로 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

본건 소재 오피스텔 건물 주변으로 대로 및 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의하여 전세사기피해자는 우선매수권을 행사 할 수 있다(단, 우선매수권행사는 1회에 한함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12708 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 881-10 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 263,000,000원

토지면적: 7.63㎡ (약 2.31평)

토지 지분: 7.6272㎡ (약 2.30평)

건물면적: 47.67㎡ (약 14.42평)

건물 지분: 47.6717㎡ (약 14.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 안OO

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 달동에 위치하며, '달동사거리' 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 용도의 지역임을 알 수 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 18층 중 8층에 위치하고 있으며, 도시가스 난방, 승강기 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다. 건물 주변으로는 대로 및 소로에 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 1월 15일자 울산세무서장의 압류입니다.

등기부 요약에 따르면, 다음과 같은 권리들이 존재합니다:

* 갑1: 2020년 6월 18일자 소유권보존 (주식회사쁘띠팔레드시티)

* 갑3: 2021년 11월 17일자 소유권이전2번신탁등기말소

* 을1: 2025년 7월 14일자 주택임차권 (안정모, 보증금 200,000,000원, 인수 대상)

* 갑4: 2025년 1월 15일자 압류 (울산세무서장, 말소기준권리)

* 갑5: 2025년 10월 21일자 강제경매 (안정모)

* 갑6: 2026년 5월 15일자 압류 (남구(울산광역시))

말소기준권리인 압류(2025-01-15)보다 선순위에 해당하는 을구 1번 주택임차권(안정모)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인의 보증금은 200,000,000원이며, 전입일자 2022년 2월 21일, 확정일자 2022년 1월 7일입니다.

추가적으로, 본건에는 공유자우선매수 신고가 있으며, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금 합계는 200,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 울산광역시 남구 달동 지역은 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동인구 및 관련 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 오피스텔 주변으로 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

또한, 검색 결과 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 리스크는 을구 1번 임차인 안정모에게 인수해야 하는 200,000,000원의 보증금입니다. 이 금액은 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 입찰가를 산정할 때 반드시 고려되어야 합니다.

또한, 공유자우선매수 신고가 있다는 점도 낙찰 후 변수가 될 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 공유자가 낙찰가와 동일한 금액으로 해당 물건을 매수하게 됩니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 달동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 263,000,000원입니다. 입지조건 및 건물 상태는 양호한 편이나, 200,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이는 최근 매매 사례가 170,000,000원임을 감안할 때, 인수 보증금액이 시세보다 높은 상황으로 판단됩니다. 공유자우선매수 신고 및 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 건물 상태가 양호합니다.

* 울산 남구 달동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금 규모가 크므로, 이를 감안한 매우 낮은 가격에 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 263,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 200,000,000원에 달합니다. 또한, 최근 유사 물건의 매매가가 170,000,000원 수준인 점을 고려할 때, 본건은 인수 보증금액이 물건의 시장 가치를 초과하는 상황입니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 취득 가격을 고려해야 합니다. 잠재적 투자자는 인수 보증금 200,000,000원과 더불어, 추가적인 수익을 확보하기 위해 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 매매가(170,000,000원)와 인수 보증금(200,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금을 충당하고도 수익을 확보하기 위해서는 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰받아야 합니다.

예상 입찰가는 본건의 시장 가치와 인수 부담을 감안하여, 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위의 입찰가는 인수 보증금을 충당하고, 감정가보다는 낮지만 최근 시세보다는 높은 수준으로, 투자 위험이 매우 높다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사와 면밀한 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.