나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1509 [1] 울산광역시 울주군 상북면 지내리 1119-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 상북면 지내리 소재 '탁골못' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1)~4): 부정형의 토지이며, 묵답임.

인접 도로상태

일련번호 1)~4): 지적도상 맹지이나 인근 토지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2) :보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(3) :보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(4) :도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 3) 위 지상에 제시외건물 ㄱ)과 철거용이한 철제구조물이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1)~4)는 공부상 지목 '답' 이나 현황 묵답 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 단, 목록 3. 토지상에 소재하는 제시외 건물(파이프조 비닐지붕 농막 16.5㎡) 및 철제구조물을 이 사건 매각에서 제외함.
2. 본 건 토지들은 지적도상 맹지이며, 목록 1. 토지는 현황상 통행로로 이용중임.
3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1509 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농소농업협동조합

감정가: 149,421,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 지내리 1119-1

용도: 답 (전에 농지로 사용되었으나 현재는 경작하지 않는 땅)

토지면적: 1792.00㎡ (약 542.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (단, 특정 제시외 건물 및 구조물은 매각에서 제외됨)

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출, 건물 매각 제외, 법정지상권 성립 가능성 있음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 울주군 상북면 지내리에 위치하며, '탁골못' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 접근성 및 도로 상태

차량 접근은 인근까지 가능하나, 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통해 접근이 가능합니다. 특히, 목록 1. 토지는 현재 현황상 통행로로 이용 중에 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

대상 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 묵답 상태입니다.

토지별 이용계획 및 제한사항은 다음과 같습니다.

* 일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 250m 미만 축종)

* 일련번호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 500m 미만 축종)

* 일련번호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 300m 미만 축종 및 500m 미만 축종)

* 일련번호(4) : 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 300m 미만 축종)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권 이전: 2022-01-19 (최수원), 2023-06-01 (최영주, 매매 65,000,000원)

* 근저당권: 2022-01-19 (농소농업협동조합, 108,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2025-10-20 (농소농업협동조합, 94,439,603원)

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2022년 1월 19일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. 특히, 목록 3. 토지상의 제시외 건물(파이프조 비닐지붕 농막 16.5㎡) 및 철제구조물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 농경지 및 단독주택이 분포하는 농촌 지역으로, 상업 시설이나 상권 형성은 미미합니다. 농업 또는 전원생활을 위한 입지로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변 환경은 자연 녹지 및 농경지 위주로 구성되어 있으며, 편의시설이나 문화시설 등은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. '탁골못'이 인근에 위치하여 자연환경은 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로 건축 등 토지 이용 시 도로 확보 방안 검토가 필요합니다. (단, 일부 토지는 현황상 통행로로 이용 중)

* 묵답 상태: 현재 경작되지 않는 묵답 상태이므로, 농지로 활용하기 위해서는 추가적인 정비 및 투자가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 리스크

* 법정지상권: 매각 제외 대상인 제시외 건물(농막 등)을 위한 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 성립 여부 불분명하므로 신중한 검토가 요구됩니다.

* 가축사육제한구역: 각 필지별로 가축 사육 제한 거리가 상이하게 적용되므로, 축산업 관련 계획 시 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 매각 결정 기일 전까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로 유의해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 직접적인 정보 확인이 필요합니다. (현재 검색 결과에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 답(묵답) 토지로서, 1792.00㎡ (약 542.08평) 규모입니다. 지적도상 맹지인 점, 농지취득자격증명 필수 제출, 일부 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성 등은 주요 고려사항입니다. 농촌 지역으로 주변 환경은 조용하며, 차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편합니다. 농업적 활용 또는 전원생활 부지로의 잠재력을 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 경쟁률 예상: 농지, 맹지, 농지취득자격증명 필수 등의 조건으로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한적일 수 있어, 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 자연환경: '탁골못' 인근의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 및 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 상태이며, 감정가는 149,421,000원입니다. 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 물건의 현황 및 리스크 요인, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 개별적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.