나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12699 [1] 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 101동 16층1608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "평산초등학교" 북서측 인근에 위치하는 '로즈힐아파트' 101동 16층 1608호로서 주위는 공동주택, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 19층 건물내 16층 1608호로서 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 마감 등. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스시설, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 부정형의 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지의 내외부 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1.주진동 182-1:제1종일반주거지역(2024-06-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중 2.주진동 182-2:제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 4.주진동 182-4:제1종일반주거지역(2023-07-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중 5.주진동 182-5:자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-06-20), 지구단위계획구역(2024-06-20), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 체육공원 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6.주진동 182-13:제1종일반주거지역(2024-06-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중 7.주진동 182-16:제1종일반주거지역(2023-07-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중 8.주진동 182-24:제1종일반주거지역(2024-06-20) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중 9.주진동 182-26:제1종일반주거지역(2024-06-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중 10.주진동 182-30:제1종일반주거지역(2024-06-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

본건 대지권의 대상인 토지 기호(1: 주진동 182-1)은 제시목록상 지목이 "잡종지"이나 현황 및 토지대장상 지목은 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 본건 아파트 단지의 건축물대장상 명칭은 "로즈힐아파트"이나 아파트 외벽에는 변경전 명칭인"센트럴누리"로 표기되어 있으므로 참고 하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 명칭은 "로즈힐아파트"이나 아파트 외벽에는 '센트럴누리'로 표기되어 있음
2. 본 건 등기사항증명서상 대지권의 목적인 토지는 '경상남도 양산시 주진동 182-1, 182-2, 182-4, 182-5, 182-13, 182-16, 182-24, 182-26, 182-30'으로 되어 있으나, 위 토지 중 '경상남도 양산시 주진동 182-13, 182-16, 182-24, 182-26, 182-30'에 대하여는 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 첨부된 2026.5.4.자. 로즈힐아파트 관리위원회가 제출한 사실조회 회신서 참조
3. 최저매각가격은 미등기 대지권의 평가금액이 포함된 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12699 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 101동 16층 1608호

용도: 아파트

감정가: 87,000,000원

토지면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

토지지분: 23.196㎡ (약 7.02평)

건물면적 (공급면적): 59.40㎡ (약 17.97평)

전용면적: 39.96㎡ (약 12.09평) - 최근 매매 정보 기준

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당OOO

특이사항: 대지권 미등기, 공동담보

주의사항:

1. 공부상 명칭은 "로즈힐아파트"이나 아파트 외벽에는 '센트럴누리'로 표기되어 있음

2. 등기부상 대지권의 목적인 토지 중 일부(경상남도 양산시 주진동 182-13, 182-16, 182-24, 182-26, 182-30)에 대하여 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.

3. 최저매각가격은 미등기 대지권의 평가금액이 포함된 가격임.

2. 입지조건

물건은 경상남도 양산시 주진동에 위치하며, 북서측 인근에 평산초등학교가 있습니다. 주변은 공동주택 및 주거지대로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 편의시설로는 학교 외에 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 9월 22일 접수된 당감신용협동조합의 근저당권(을8, 65,000,000원)입니다.

이후 진행된 임의경매(울산지방법원 2025타경12699, 채권자 당감신용협동조합, 50,480,205원)로 본 건이 매각되었습니다.

낙찰 시, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재 확인된 바 없습니다 (등기부상 공시된 권리 기준).

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-30

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 로즈힐아파트 단지 내에 속해 있으며, 2016년 7월 4일에 사용승인되었습니다. 총 7개 동, 826세대로 이루어진 중규모 아파트 단지입니다.

주변은 유사한 공동주택 단지들과 주거 지역으로 구성되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 19층 건물 중 16층에 위치하고 있습니다.

건물 내부에는 위생 및 급배수 시설, 도시가스, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

아파트 단지는 총 209대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지상 3대, 지하 14대 - *총 주차대수 209대 기준*).

최고층은 19층, 최저층은 1층이며, 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대지권 미등기 문제입니다. 물건의 대지권 대상 토지 중 일부(주진동 182-13, 182-16, 182-24, 182-26, 182-30번지)에 대한 대지권 등기가 이루어지지 않아, 해당 토지에 대한 권리 유무를 알 수 없는 상황입니다. 이로 인해 향후 소유권 행사나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

또한, 공부상 아파트 명칭이 '로즈힐아파트'이나 외벽에는 '센트럴누리'로 표기되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

최저매각가격에는 이러한 미등기 대지권의 평가금액이 포함되어 있어, 낙찰 후 추가적인 권리 확보 또는 해결을 위한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 주진동에 위치한 신축 아파트 단지의 일부로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 등기부상 대지권 미등기라는 중대한 하자가 존재하며, 이로 인해 감정평가액이 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

최근 거래된 유사 면적 아파트의 실거래가가 4,300만원 수준인 점을 고려할 때, 8,700만원의 감정가는 상당한 괴리가 있습니다.

대지권 문제를 해결할 수 있다는 확신이 있거나, 해당 리스크를 감수한 투자라면 접근을 고려해볼 수 있습니다. 그렇지 않다면 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 주진동에 위치한 비교적 신축 아파트 단지임.

* 대지권 미등기 이슈로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성 존재.

* 만약 대지권 문제가 원만히 해결될 경우, 향후 가격 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 2일 거래된 동일 단지 39.96㎡(약 12.09평) 면적의 아파트가 15층 기준으로 4,300만원에 실거래되었습니다. 현재 물건의 전용면적(약 12.09평)을 기준으로 시세는 약 4,300만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 8,700만원은 최근 실거래가 대비 약 2배에 달하는 금액으로, 대지권 미등기 및 관련 리스크를 감안할 때 매우 높은 수준입니다.

따라서, 본 물건에 대한 보수적인 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준인 4,000만원에서 4,500만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 경매 최저매각가격이 감정가와 동일한 8,700만원이라면, 해당 가격에서의 입찰은 매우 위험할 수 있으며, 권리 확보 가능성 및 추가 비용 발생 여부를 면밀히 분석하여 입찰 여부를 결정해야 합니다. 투자자의 리스크 감수 수준에 따라 다르겠지만, 현재 시세와 리스크를 고려하면 6,000만원 ~ 7,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.