나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12700 [1] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.인접한 104호(소유자: 장원향)와 함께 상호 “디자인코드”로 이용중이며, 103호와 104호의 경계벽 일부가 개방되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

울산지방법원 2025타경12700 (1)

소재지

울산광역시 중구 서동 612-7, 굿프라임1 1층103호

건물명

굿프라임1

용도

근린상가 (제1종근린생활시설)

층

1층 103호

감정가

450,000,000원

면적

토지면적: 35.83㎡ (약 10.84평)

건물면적: 68.54㎡ (약 20.73평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화전문회사)

특이사항

유동화물건

1.1. 입지조건

건물은 울산광역시 중구 서동에 위치한 굿프라임1 건물에 속해 있습니다. 굿프라임1은 철근콘크리트구조로 2016년 1월 18일에 사용 승인되었습니다.

주변 환경

주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (주변 환경에 대한 상세한 조사는 추가 현장 방문이 필요합니다.)

교통 상황

본 건물은 울산광역시 중구 종가로 641번지에 위치하고 있으며, 이 도로는 지역 내 주요 교통망으로 이용됩니다. 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (정확한 대중교통 노선 및 승강장과의 거리는 별도 확인이 필요합니다.)

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (경남은행, 2016-02-16)

소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 을1 근저당권보다 후순위에 있는 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 구체적으로는 아래 권리들이 소멸됩니다.

* 갑2 소유권이전 (김기훈, 2016-02-16)

* 갑4 가압류 (서울보증보험주식회사, 2023-03-07)

* 갑5 가압류 (삼성카드, 2023-04-14)

* 갑6 가압류 (울산신용보증재단, 2023-05-08)

* 갑7 가압류 (신용보증기금, 2023-07-13)

* 갑8 가압류 (현대캐피탈, 2023-09-04)

* 갑11 압류 (중구(울산광역시), 2024-09-19)

* 갑13 압류 (국민건강보험공단, 2025-08-20)

* 갑14 임의경매 (더블유엔케이엔2309유동화전문, 2025-08-20)

인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권개요:"가 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용, 존속 기간, 인수 조건 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 만약 인수되는 지상권이 있다면, 이는 향후 건물 이용 및 처분에 부담으로 작용할 수 있습니다.

임차인 현황

명시된 임차인 중 보증금을 인수할 권리가 있는 자는 없는 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임차인 현황 정보만으로는 실제 점유 여부 및 대항력 유무를 완전히 판단하기 어려우므로, 현장 방문을 통한 점유 관계 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종근린생활시설로 지정되어 있어, 통상적으로 주변 주거 지역 주민들의 편의를 위한 다양한 업종이 입점하기에 적합한 용도입니다. 굿프라임1 건물은 1층에 위치하여 외부에서의 접근성과 가시성이 우수합니다. 울산 중구 서동 지역은 지역 주민을 기반으로 한 안정적인 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 상권 분석 및 유동인구, 소비력에 대한 심층 조사가 필요합니다.)

1.4. 생활정보

본 물건이 위치한 울산광역시 중구 서동 일대는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 통상적으로 이러한 지역에는 소매점, 병원, 은행 등 생활 밀착형 편의시설이 분포하고 있습니다. (정확한 편의시설 현황 및 공공시설과의 접근성은 별도 조사 및 현장 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

경계벽 개방으로 인한 문제

본 물건(103호)은 인접한 104호와 함께 "디자인코드"라는 상호로 이용 중이며, 두 호실 간 경계벽 일부가 개방되어 있는 상태입니다. 이는 향후 내부 수리, 칸막이 재설치, 임대차 계약 시 경계 확정 등에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

미확인 지상권의 존재 가능성

물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 그 상세 내용이 명시되지 않아 정확한 부담 파악이 어렵습니다. 인수해야 하는 지상권이 있다면, 이는 물건의 활용도 및 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 서동에 위치한 굿프라임1 건물의 1층 근린상가로, 권리 분석상으로는 말소기준권리인 근저당권으로 인해 대부분의 권리가 매각으로 소멸되며 임차인 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 인접 호실과의 경계벽이 개방되어 있고, 인수될 수 있는 지상권의 존재 가능성이 있다는 점은 반드시 인지하고 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인이 필요한 부분입니다.

이러한 점들을 감안하여 현황을 정확히 파악한다면, 1층 상가로서의 입지적 장점을 활용한 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1층 상가로서의 우수한 접근성 및 가시성을 확보하고 있습니다.

권리 분석상 임차인 인수 부담이 없는 것으로 보이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정입니다.

울산 중구 지역의 상권 발달 가능성을 고려한 투자처가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 450,000,000원을 참고하되, 최종적인 결정은 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가 조사

* 현장 방문을 통한 물건의 정확한 상태, 내부 구조, 이용 가능성 등 확인

* 인접 호실과의 경계벽 개방 문제 해결 및 지상권 관련 부담의 구체적인 내용 파악 및 예상 비용 산정

* 향후 예상 임대 수익률 및 명도 관련 예상 비용 등

특히, 인접 호실과의 경계벽 상태 및 미확인 지상권의 영향에 대한 면밀한 분석이 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다. 따라서 심층적인 시장 조사와 현장 실사 후에 최적의 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.