나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31898 [1] 대구광역시 서구 비산동 198-9 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구청라중학교" 남측 인근에 위치하는 리치타 운(통칭) 3층 302호 단위세대로서 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활 시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 다세대주택까지 차량 등의 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 다세대주택으로서의 전반적인 교통상황은 다소 불편시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 302호 단위세대로서, - 외벽 : 드라이비트 및 세멘몰탈위페인트 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 건(다세대주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 노폭 약 3M~4M및 북서측 노폭 약 2M-4M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 현황

사건번호: 대구서부지원 2025타경31898 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 198-9 3층302호 (신주소: 대구광역시 서구 달서로12길 29-53)

용도: 다세대주택

감정평가서상 용도: 공동주택 (다세대주택 7세대)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 302호

사용승인일: 2015년 01월 19일

3. 주요 매각 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대구축산업협동조합 (말소기준권리 채권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 90,000,000원

4. 면적 정보

토지면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

토지지분: 35㎡ (약 10.59평)

건물면적: 47.18㎡ (약 14.27평)

건물지분: 47.18㎡ (약 14.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

3. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구청라중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거지역입니다.

4. 교통 상황

본 물건까지 차량의 접근은 가능하나, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 종합적으로 고려할 때 다세대주택으로서의 전반적인 교통상황은 다소 불편할 수 있습니다.

5. 도로 및 토지 이용 현황

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 본건 건물이 소재하는 대지의 북동측으로는 노폭 약 3~4M, 북서측으로는 노폭 약 2~4M의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구에 해당합니다.

3. 권리분석

4. 권리 분석 개요 (말소기준권리)

본건의 말소기준권리는 2015년 04월 17일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권 (채권액 92,400,000원)입니다.

5. 등기부 주요 내역

* 소유권보존: 김종건 (2015-01-21)

* 소유권이전: 이기현 (2015-04-17, 매매 130,000,000원)

* 근저당: 대구축산업협동조합 (2015-04-17, 92,400,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2019-10-02, 25,500,000원, 말소)

* 압류: 서대구세무서장 (2022-06-22, 말소)

* 임의경매: 대구축산업협동조합 (2025-10-10, 97,095,693원, 말소)

총 등기부 채권액: 117,900,000원

6. 임차인 현황 및 인수 권리

본건 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대 관계 등은 미상으로 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

7. 매각 후 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기부상 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 시세 및 상권 분석

5. 주변 실거래가 분석

최근 2026년 3월 비산동 일대 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 383-8번지, 다세대, 59.94㎡ (약 18.13평), 1995년식, 1층, 9,350만원에 거래. (평당 약 51.57만원)

* 1869-10번지, 다세대, 71.19㎡ (약 21.53평), 2012년식, 4층, 14,500만원에 거래. (평당 약 67.35만원)

* 567-9번지, 연립, 73.35㎡ (약 22.20평), 1994년식, 4층, 6,200만원에 거래. (평당 약 27.93만원)

6. 면적별 시세 비교

본건은 47.18㎡ (약 14.27평) 면적입니다. 감정가 9,000만원 기준으로 평당 약 63.07만원이며, 이는 인근 다세대주택 거래 시세와 유사하거나 일부 비교 사례보다 높게 형성되어 있습니다. 특히, 2015년 건축되어 비교적 신축에 속하는 점을 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

7. 지역 특성

본건이 소재한 비산동은 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 또한, 주거 밀집 지역으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

6. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 드라이비트 및 세멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 주변 생활 편의 시설

본건은 "대구청라중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 주거시설 및 일부 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 계획이나 재건축 등 변화 가능성이 있습니다.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 권리 관계는 확인되지 않아 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 현장 확인 필요 사항

* 임대차 관계 및 점유 현황

* 실제 건물 상태 및 하자 여부

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권 등) 세부 내용

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 47.18㎡ 면적의 다세대주택 3층 302호입니다. 2015년에 건축되어 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 평가되었으며, 주거환경개선지구라는 점은 장기적인 관점에서 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 교통 접근성은 다소 불편할 수 있으나, 주거 지역으로서의 기본적인 입지는 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 (2015년 준공) 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 목적으로 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원이며, 면적(47.18㎡) 대비 평당 시세가 51만원 ~ 67만원 수준임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 최신 거래 사례 중 유사 면적의 건물(1995년식, 59.94㎡)이 9,350만원에 거래된 점, 본건 건물이 비교적 신축인 점 등을 고려할 때, 시세보다 약간 높은 금액으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 98,000,000원 사이로 권장합니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태, 임차인 현황, 소멸되지 않는 권리 등을 면밀히 재확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.