나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3279 [1] 경상북도 성주군 선남면 소학리 1001-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 소학리 소재 ‘소학1리마을’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1) 토지는 차량 접근이 가능하며, 간선도로, 대중교통사정 등의 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (1) 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 부정형이며, '공업용건물' 부지입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (1) 토지는 남동측으로 폭 약 7~8m의 콘크리트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 토지는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 본건 토지 지상에 제시외인 이동이 가능한 콘테이너 1기가 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 번호 (2) 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 - 사용승인일 : 2018.05.23. - 층 고 : 약 8m - 주기둥 : H-Beam 400x200mm - 벽 체 : 샌드위치판넬 붙임 등 마감 - 바 닥 : 칼라하드너 등 마감 - 천 정 : 철골트라스 노출 마감 - 창 호 : 샤시창호에 이중유리끼움입니다.

이용상태

본건 번호 (2) 건물은 '공장'입니다.

설비내역

본건 번호 (2) 건물은 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물인 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 본건 번호 (2) 건물 옥상에 태양광발전설비(타인소유로 조사됨, 59.74Kw)가 설치되어 있으며, 번호 (2) 건물 내부에 제시외의 용도미상인 기계기구가 설치되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(창고 15㎡) 포함. 지상 컨테이너 및 옥상 태양광발전설비, 건물 내부 기계기구는 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구서부지원 2025타경3279 (1) 사건의 경매 대상 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경3279 (1)

* 소재지: 경상북도 성주군 선남면 소학리 1001-1 (신규주소: 경상북도 성주군 선노로 90-19)

* 용도: 공장

* 감정평가액: 1,233,239,000원

* 토지 면적: 1768.00㎡ (약 535평)

* 건물 면적: 494.00㎡ (약 149평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 다사새마을금고

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 토지 및 건물 일괄매각. 제시외 건물(창고 15㎡) 포함. 지상 컨테이너, 옥상 태양광발전설비, 건물 내부 기계기구는 매각 제외 대상입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 성주군 선남면 소학리 소재 ‘소학1리마을’ 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공장, 농촌 마을, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 토지는 차량 접근이 가능하며, 간선도로 이용이 용이합니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 7~8m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지는 '공업용 건물' 부지로 이용 중이며, 인근 토지와 대체로 동고평탄한 부정형의 토지입니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규 준수를 요구합니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 특별한 혐오 시설이 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 29일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(을27/을9)입니다. 본 물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* (주)케이에이치산업: 2018년 7월 18일 전입/사업자 등록 완료. 대항력이 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원입니다. 이 임차인의 보증금 1,000만원은 인수될 가능성이 있습니다. 명도 과정에서 해당 임차인과의 협의가 필수적입니다.

* 소멸되는 권리:

* 소유권 이전: 주식회사농업회사법인동양산업개발, 주식회사크린에어엠, 주식회사에코포엠

* 근저당권: 새마을금고중앙회 (말소기준권리), 성주군

* 압류: 성주군, 기술보증기금, 북부산세무서장

* 가압류: 기술보증기금, 중소벤처기업진흥공단

* 임의경매: 다사새마을금고 (본건 경매개시 결정)

* 기타 임차인 현황:

* 주식회사성운이노베이션: 2022년 7월 25일 전입/사업자 등록. 대항력은 없으나 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원입니다. 대항력이 없어 말소 대상이나, 배당을 받지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 표기되어 있어 인수 대상은 아닙니다.)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 성주군 선남면 소학리는 중소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적으로 산업 및 농업 활동이 이루어지고 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 산업 시설 입지가 가능하며, 성장관리계획구역으로 관리되고 있습니다. 주요 도로와의 연결성은 보통 수준으로, 차량을 이용한 물류 이동에는 무리가 없을 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 편의 시설 및 생활 인프라가 풍부하지는 않습니다. 가장 가까운 생활권은 ‘소학1리마을’이며, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 이용을 위해서는 성주군 중심 시가지로 이동이 필요합니다. 공장 및 농경지가 많은 지역 특성상 쾌적한 주거 환경이나 다양한 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)케이에이치산업의 보증금 1,000만원은 인수될 가능성이 있어, 명도 협상 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 제시외 건물(창고 15㎡)은 포함되나, 지상 컨테이너, 옥상 태양광발전설비, 건물 내부 기계기구 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 이들 물건에 대한 명확한 처리 방안(철거, 이전 등)을 명도 전에 협의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 묶여 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부 상의 채권 총액이 1,388,115,522원으로, 감정가를 초과하는 다수의 권리가 존재합니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 높일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 선남면 소학리에 위치한 토지 1768㎡(약 535평)와 건물 494㎡(약 149평) 규모의 공장입니다. 계획관리지역으로 산업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년 신축된 건물로 비교적 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 (주)케이에이치산업의 존재입니다. 이들의 보증금 1,000만원은 인수될 수 있으므로, 명도 시 반드시 협상이 필요합니다. 또한, 매각에서 제외되는 컨테이너, 태양광 설비, 기계기구 등의 처리에 대한 사전 조율이 필요합니다.

토지 이용 제한이 많다는 점과 복잡한 권리 관계는 본 물건의 투자 가치를 판단하는 데 신중을 기하게 하는 요인입니다. 그럼에도 불구하고, 지역 내 산업 활동을 위한 공장으로서의 활용 가능성과 성장관리계획구역 지정에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업 활동 기반: 1768㎡(약 535평)의 공업용 부지로, 성주군 지역 산업 수요에 맞는 활용이 가능합니다.

* 건축물 연식: 2018년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 필요성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리계획구역 지정은 향후 산업 육성 정책에 따른 수혜 가능성을 시사합니다.

* 명도 협상 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금이 상대적으로 소액(1,000만원)이므로, 적극적인 협상을 통해 명도 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,233,239,000원을 기준으로, 인수될 수 있는 임차인 보증금 10,000,000원을 고려하여 산정합니다.

* 감정가 기준 80% 수준: 약 986,591,000원

* 감정가 기준 90% 수준: 약 1,109,915,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인, 매각 제외 물건 처리, 다수의 권리 관계 등 명도 및 권리 분석에 따른 추가적인 부담이 존재합니다. 따라서, 이러한 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, 권리 관계 및 명도 가능성을 면밀히 분석한 후, 시장 상황과 경쟁 물건 등을 감안하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.