나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31906 [1] 대구광역시 달서구 용산동 501-2 성서2차보성타운 106동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 '성산고등학교' 남서측 인근에 위치하는 '성서2차보성 타운' 제106동 제13층 제1305호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 학교, 공원, 각종 근린 생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가)철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 16층건 중 제13층 제1305호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 장판지 및 타일 깔기 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 남측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측으로 왕복7차선 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류 (폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택 지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31906 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 용산동 501-2 성서2차보성타운 106동 13층1305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 39.40㎡ (약 11.9평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1997년 10월 30일

1.1. 건물 상세 정보

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* 아파트명: 성서2차보성타운

* 동/호수: 106동 13층 1305호

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 16층 건물 중 제13층

* 건물 총 면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 총 세대수: 1,012세대

* 최고/최저층: 최고 20층 / 최저 2층

* 주차대수: 총 265대 (지상 6대, 지하 27대, 기타 232대)

1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 '성산고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 공원, 각종 근린 생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 단지 남측 및 동측으로 왕복 7차선 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

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* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 최월계(1997-12-24), 전희석(2006-09-29), 박순정(2014-02-28, 매매) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권 (말소기준권리): 대구은행 근저당권 (2015-05-15, 205,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 기타 권리: 이후 가압류 (대구신용보증재단, 2025-04-14, 20,000,000원) 및 본건 임의경매 개시 결정 (주식회사아이엠뱅크, 2025-10-14, 180,264,531원) 등기가 존재합니다.

* 말소 현황: 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

* 총 채권액: 등기부 채권 총액은 225,200,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다. (주: 제공된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 명시되어 있지 않으며, 비고란도 비어있습니다. 따라서 현재로서는 인수되는 권리가 없다고 판단되나, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 임차인 정보는 확인되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 표시되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 등은 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

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* 주변 상권: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 교육시설: 성산고등학교가 인근에 있으며, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 해당하므로 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 기타: 지도 상으로 주변에 공원 및 녹지 공간이 분포하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다. 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 전입신고만 되어 있는 세대가 있을 가능성이 있습니다. 이에 대한 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 1997년 사용승인된 건물로, 연식이 29년차에 접어들어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류, 대로2류 접합 등 다양한 도시계획 시설에 포함되어 있습니다. 이는 향후 개발 가능성을 시사하지만, 동시에 관련 규제로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 대구광역시 달서구 용산동에 위치한 성서2차보성타운 아파트입니다. 비교적 양호한 교통 및 생활 여건을 갖추고 있으며, 주변에 학교와 공원이 인접하여 주거 환경이 안정적입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정으로, 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차 관계가 불확실하여 명도 과정에서의 세심한 주의가 요구됩니다. 건물 연식이 있으므로 향후 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 대구광역시 달서구 용산동이라는 비교적 안정된 지역에 위치하며, 주변 개발로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 좋고, 주변 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계 (잠재적 리스크 제외): 말소기준권리 이후의 복잡한 권리 관계가 정리되어 있어, 명도만 원활하다면 권리상 안전한 투자가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 이는 투자 가치를 높이는 요인입니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 205,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 크기의 아파트(59.98㎡)가 2026년 3월 150,000,000원, 6월 137,000,000원, 7월 168,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 이보다 넓은 전용면적(84.95㎡)을 가지고 있으므로, 감정가가 시세 대비 합리적으로 산정되었다고 볼 수 있습니다.

다만, 임차 관계 미상으로 인한 명도 불확실성 및 건물 연식 등을 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 90% ~ 98% 수준인 약 184,500,000원에서 200,900,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.