나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31912 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1133 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 북동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형의 형태이며, 주상용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약12미터 정도의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-11-21)(12층이하), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(북동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 사용승인일 : 2004.1.29. 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

1층 : 소매점, 주택(3가구) 2층 : 주택(3가구)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주택부분 난방설비 등 있습니다.

부합물 및 종물

[제시외건물] 기호㉠ : 철판구조 철판지붕 단층 1층 소재 창고 약6.25㎡

공부와의 차이

공부상 1층 '주차장(42.09㎡)' 은 현황 '소매점' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 공부상 1층 주차장이나 현황은 소매점

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31912 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1133

용도: 근린주택

감정가: 597,678,760원

토지 면적: 331.00㎡ (약 99.9평)

건물 면적: 383.58㎡ (약 116.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 건물 공부상 1층 주차장이나 현황은 소매점, 제시외 건물(약 6.25㎡) 포함 매각

1.1. 입지조건

본 건은 대구광역시 달성군 논공읍 남리, 북동초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통 상황은 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 제반 교통시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

토지는 북측으로 노폭 약 12미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 (12층 이하), 중로3류 (폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(북동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 분석 결과, 본 건은 2010년 4월 23일자 달성새마을금고 근저당 (을7, 토지 기준)이 말소기준권리가 됩니다.

이후 설정된 모든 권리 (근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 504,437,690원입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원. 전입/확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 서 : 보증금 5,000,000원, 차임 480,000원. 2025년 10월 24일 전입 및 확정. 2026년 1월 13일 배당신고. 대항력 없음.

* 제 : 보증금 0원, 차임 0원. 2011년 9월 30일 전입. 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인의 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 1층 소매점, 3가구 주택, 2층 3가구 주택으로 구성된 근린주택 건물입니다.

건물 자체 면적은 383.58㎡ (약 116.0평)입니다.

주변 상권은 북동초등학교를 중심으로 한 근린생활시설 및 주택가로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 인근 유사 주택 (다세대) 거래 사례는 70~75㎡ 기준으로 5,500만원 ~ 7,500만원 수준입니다. 이는 전용면적 기준이며, 본 물건의 근린주택과는 성격이 다름을 유의해야 합니다.

본 건은 상가와 주택이 혼합된 근린주택으로, 건물 자체의 임대 수익과 향후 시세 차익을 동시에 고려할 수 있는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 북동초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 접근이 용이합니다.

편의시설: 논공읍 소재 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 공부상 1층 '주차장' 용도가 현황 '소매점'으로 사용되고 있어, 추후 용도 변경 신고 또는 원상 복구 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 매각 물건 명세서 상 '공부와의 차이' 사항입니다.

제시외 건물(창고 약 6.25㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 별도의 건축법상 문제가 있는지 확인이 필요합니다.

전체 임대 관계는 미상으로, 잔금 납부 전 임차인 현황에 대한 추가 확인이 권장됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍 남리에 위치한 근린주택으로, 상업 시설(소매점)과 주거 시설(6가구)을 겸하고 있어 다각적인 수익 창출이 가능한 매력적인 물건입니다.

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

인근 학교 및 상업 시설과의 접근성이 양호하며, 주거 및 상업 활동이 모두 가능한 입지입니다.

건물 공부상 용도 불일치 등 몇 가지 확인이 필요한 사항이 있으나, 종합적인 가치 측면에서 긍정적으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

상가와 주택 복합 용도: 안정적인 임대 수익과 더불어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

무잉수 권리: 임차인 인수 부담이 없어 명도 및 수익률 관리가 용이합니다.

지역 성장 가능성: 논공읍의 지속적인 발전 가능성에 따른 향후 가치 상승 기대.

실사용 및 임대 목적 모두 적합.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 597,678,760원

총 채권액 (등기부 기준): 504,437,690원

임차인 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 인수 부담이 없고 낙찰 후 정상적인 수익 창출이 가능함을 고려하여 산정합니다.

현재 시세 및 지역 경제 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 판단하여, 감정가의 약 95% 수준인 567,799,818원 내외를 권장합니다.

다만, 이는 일반적인 분석에 기반한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.