나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4187 [1] 경상북도 포항시 북구 득량동 303 포항이동삼성아파트 101동 20층 2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 득량동 소재 "양학초등학교"서측 인근에 위치하는 "포항이동삼성아파트 제101층 제20층 제2001호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 경사지붕 지상20층건 중 제20층 제2001호 단위세대로서 (사용승인일: 2000.02.02) - 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북동측 하향 완경사지이며, "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 20미터, 서측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양학중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 포항지원 2025타경4187 (1)

* 물건 종류: 아파트

* 감정가: 222,000,000원

* 토지 면적: 47.85㎡ (약 14.47평)

* 건물 면적: 101.76㎡ (약 30.78평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부 요약 기준)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 득량동 303 포항이동삼성아파트 101동 20층 2001호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕, 지상 20층 중 20층 (2000년 2월 2일 사용승인)

* 건물 상세:

* 외벽: 몰탈 위 페인트 등 마감

* 내벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감

* 바닥: 내장 바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감

* 천정: 천정지 등 마감

* 창호: 섀시 창호

* 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 개별난방(도시가스 보일러)

* 아파트 정보:

* 아파트명: 포항이동삼성아파트

* 건축년도: 2000년

* 동수: 10개동

* 세대수: 758세대

* 총 주차대수: 402대

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 포항시 북구 득량동 소재 "양학초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)

* 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

2.4. 인접 도로상태

* 단지 북측으로 폭 약 20미터, 서측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 변동:

* 하현선 (2011-12-23)

* 정수환 (2012-05-07)

* 임형석 (2021-07-15, 매매)

* 권리 분석:

* 을18. 주택임차권 (정석화): 2024-07-02 접수. 권리금액 273,000,000원. 말소: 인수. 전입일자: 2022-12-02, 확정일자: 2022-11-04.

* 갑9. 가압류 (주식회사 우리카드): 2024-07-02 접수. 권리금액 7,762,669원. 말소: 말소 (말소기준권리).

* 갑10. 가압류 (기술보증기금): 2024-07-11 접수. 권리금액 100,000,000원. 말소: 말소.

* 갑11. 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-10-14 접수. 권리금액 273,000,000원. 말소: 말소 (본 경매사건).

* 총 채권액: 380,762,669원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정 (정석화)

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-02

* 확정일자: 2022-11-04

* 배당신고일자: 2024-07-02

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택임차권의 보증금 273,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다.)

3.4. 권리 분석 요약

* 본건의 등기부상 말소기준권리(갑9. 가압류)보다 선순위인 주택임차권(을18)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

* 따라서, 임차인 정석화 씨의 보증금 273,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건이 위치한 득량동 일대는 주거 밀집 지역으로, 양학초등학교, 인근 근린생활시설 등으로 인해 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 매매/임대 정보 (최근 시세 분석)

* 본건의 건물 면적은 101.76㎡ (약 30.78평)입니다.

* 최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 6월 3일, 84.99㎡(약 25.71평)가 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 8일, 74.58㎡(약 22.57평)가 125,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 10일, 134.87㎡(약 40.79평)가 234,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 시세 분석 결과, 유사 면적대의 거래가 드물며, 제공된 거래 사례들은 본건 면적과 차이가 있습니다. ㎡당 약 160만 원 ~ 170만 원대의 시세가 형성된 것으로 보입니다. 본건 면적(101.76㎡)을 기준으로 시세 추정 시 약 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원 범위로 예상할 수 있습니다.

* 다만, 감정가는 222,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 최근 거래된 유사 면적의 아파트 가격보다 높게 형성되어 있습니다.

5.2. 아파트 전월세 정보

* 최근 전월세 거래는 주로 74.58㎡ 면적에서 이루어졌으며, 보증금은 126,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 확인됩니다. 월세는 없는 것으로 나타났습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 본건에는 매수인에게 대항력이 있는 임차인 정석화 씨가 존재하며, 보증금은 273,000,000원입니다.

* 이 보증금은 본건 감정가(222,000,000원)보다 높은 금액입니다.

* 경매 낙찰 후 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 낙찰가 대비 인수해야 할 보증금 비율이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 법적 제한

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 일부 제한이 존재하나, 아파트 부지로 이용 중이므로 실질적인 개발 제한 등은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 포항시 북구 득량동에 위치한 아파트로, 생활 편의시설 및 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금(273,000,000원)이 감정가(222,000,000원)를 초과하여, 낙찰 후 배당 순위에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 분석 시, 본건 면적보다 작은 평형대의 거래가 대부분이며, 이를 기준으로 추정한 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

* 따라서, 본건은 임차인의 보증금 인수 문제를 충분히 고려하고, 낙찰 후 배당 가능 금액을 면밀히 검토해야 하는 고위험 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 포항시 북구 지역의 아파트 투자 기회입니다.

* (리스크 요인이 매우 크므로, 추가적인 가치 상승 잠재력이나 급매물 확보 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금(273,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 현재 감정가 222,000,000원을 기준으로 낙찰될 경우, 임차인 보증금 전액(273,000,000원)을 배당받지 못하는 금액(51,000,000원)만큼 매수인이 추가로 부담하게 됩니다. 따라서 낙찰가가 222,000,000원일 경우, 최종 실질 비용은 273,000,000원이 됩니다.

* 낙찰가 미만으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인의 총 실질 비용은 최소 273,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 임차인 보증금(273,000,000원)이 배당으로 모두 변제될 수 있는 낙찰가가 형성된다면, 해당 낙찰가는 시장 가치를 반영할 것입니다. 하지만 배당받지 못할 경우를 대비하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

* (주의: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 시장 상황 및 배당 결과에 따라 총 실질 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수액과 배당 가능 금액을 반드시 확인해야 합니다.)

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