나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31907 [1] 대구광역시 달서구 월성동 500-9 월성우방타운 106동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "달서구청" 남측 인근에 위치하는 '월성우방타운 제106동 제5층 제501호'로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 각종 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제5층 제501호로서, - 외벽: 몰탈위 페이트 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 등고 평탄한 편이며, '아파트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 9차선, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역(세부 사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31907 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 500-9 월성우방타운 106동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 367,000,000원 (삼억육천칠백만원)

토지면적: 88.05㎡ (약 26.64평)

건물면적: 182.82㎡ (약 55.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "달서구청" 남측 인근에 위치하는 '월성우방타운 제106동 제5층 제501호'임.

부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 각종 관공서 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 우수함.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 여건은 양호한 편임.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 왕복 9차선, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 이용이 편리함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 해당함. (세부 내용은 관련 부서 문의 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정임 (말소기준권리: 2020.01.29. 대구은행 근저당)

주요 권리사항:

* 소유권 이전: 권상웅 (2017-12-01), 이대석 (2020-01-29)

* 근저당: 대구은행 (2020-01-29, 230,000,000원), 대구은행 (2020-08-06, 6,200,000원), 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2021-03-04, 60,000,000원), 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2021-08-19, 120,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2023-04-10, 59,500,000원), 신용보증기금 (2023-06-20, 33,649,911원), 주식회사비알티툴링 (2023-08-14, 15,055,568원), 신용보증기금 (2023-09-13, 12,131,746원), 대구신용보증재단 (2023-11-03, 79,744,000원), 중소기업은행 (2024-01-16, 20,153,738원), 김남훈 (2024-06-05, 24,807,960원)

* 압류: 서대구세무서장 (2025-08-05)

* 임의경매개시결정: 주식회사아이엠뱅크 (2025-10-14)

등기부채권 총액: 661,242,923원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 대구광역시 달서구청 인근에 위치하여 행정기관, 금융기관, 근린생활시설이 밀집해 있음.

주거단지 내에 위치하며, 인근에 학교 및 공공시설이 분포하여 배후 수요가 안정적임.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 교육시설

월암초등학교, 월서초등학교, 송현여자고등학교 등 다수의 교육 시설이 도보 거리에 위치하여 교육 환경이 우수함.

5.3. 교통시설

단지 주변으로 버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리함.

5.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 월성우방타운

* 사용승인일: 1991년 11월 14일

* 총 동수: 5개 동

* 총 세대수: 424세대

* 층수: 최고 15층 (본건 5층)

* 주차대수: 총 197대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인 존재 가능성

임대관계가 미상으로, 실제 임차인이 거주 중일 경우 명도에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있음.

6.2. 건물 내부 확인 불가

감정평가 시 폐문 등으로 내부 확인이 불가하여, 표준적 물건 기준으로 평가되었으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있음.

6.3. 높은 총 채무액

등기부상 총 채무액이 6억 6천만원 이상으로 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정임.

6.4. 오래된 건축 연도

1991년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 월성동의 우수한 입지와 편리한 생활 인프라를 갖춘 대형 아파트임.

비록 건물 연식이 오래되었고 내부 확인이 불가하며 임차인 정보가 불확실하다는 리스크가 존재하나, 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능함.

최근 매매 사례는 본건보다 작은 면적의 아파트들로, 본건의 넓은 면적 대비 시세보다 저평가되었을 가능성이 있음.

신중한 현장 조사와 권리관계 재확인 후 입찰 참여를 고려해 볼 만한 물건임.

8. 투자 포인트

8.1. 대형 평형 희소성

본건과 같이 182.82㎡ (약 55.31평)의 대형 평형은 시장에 희소하며, 수요층이 분명함.

8.2. 탁월한 생활 편의성

달서구청 인근의 행정, 상업, 교육 시설 집약 지역에 위치하여 주거 만족도가 높음.

8.3. 권리관계 명확화

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 인수할 부담이 거의 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 65.64㎡ (약 19.85평) 및 84.995㎡ (약 25.71평)의 아파트 거래 사례이며, 금액은 16,500만원 ~ 21,000만원 수준임.

본건은 182.82㎡ (약 55.31평)으로, 최근 거래된 아파트보다 훨씬 큰 면적을 가지고 있음.

작은 평형의 거래 사례를 바탕으로 평당 가격을 역산하면 약 81만 6천원 ~ 86만 6천원 수준임.

가장 큰 평형인 84.995㎡ (21,000만원)의 평당 가격(약 81만 6천원)으로 본건(55.31평)의 시세를 추정하면 약 4억 5천 1백만원 수준임.

감정가 3억 6천 7백만원 대비 높은 시세 가능성을 시사하나, 건물 노후화, 내부 미확인, 임차인 미상 등의 리스크를 고려해야 함.

9.2. 입찰가 산정

최저매각가격: 367,000,000원

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% = 73,400,000원

잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 115% 수준에서 결정될 수 있음.

적정 입찰가 범위: 약 380,000,000원 ~ 410,000,000원

본 물건은 가격 상승 잠재력이 있으나, 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.