나이스옥션 법원경매 포항 2025타경537 [1] 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 33 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 동해면 약전리 소재 "동해면민운동장" 동남측 근거리 에 위치하는 토지로서 ,주위는 농경지 및 임야상태로 환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입이 불가능 한 맹지임

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서 현황 묵전 및 임야상태임

인접 도로상태

지적도상 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역, 비행안전제2구역(전슬)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건은 지목이 묘지 이나 현황은 묵전및 임야상태임 지상에 분묘는 없는 것으로 조사되나 ,발견되지않은 낮은분묘가있을수 있으니 경매시 주의를 요함 2.임대관계는 미상임

물건 비고

지적도상 맹지임. 현황 묵전 및 임야상태임. 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).

AI 물건분석

1. 1 사건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경537 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 미OOOOOOOOOO

1. 2 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 33

용도 (지목): 묘지

현황: 묵전 및 임야 상태

토지 면적: 403.00㎡ (약 121.91평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

감정가: 53,599,000원

1. 3 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면 본건은 포항시 남구 동해면 소재 "동해면민운동장" 동남측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 상태로 환경은 보통입니다. 부정형의 완경사 토지로서 현황은 묵전 및 임야 상태입니다.

## 2. 입지 조건 및 주변 환경

2. 1 위치 및 접근성

본건은 포항시 남구 동해면 약전리 소재 "동해면민운동장" 동남측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지 및 임야로 이루어져 있습니다.

차량 출입이 불가능한 맹지이며, 지적도상 맹지입니다.

2. 2 토지 형태 및 이용 상태

부정형의 완경사 토지이며, 현재는 묵전(묵혀둔 밭) 및 임야 상태로 이용되고 있습니다.

2. 3 지역 지구 지정 현황

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제2구역(전슬)에 해당합니다.

2. 4 주변 시설 및 환경

본건이 위치한 동해면은 영일만에 인접해 있으며, 포항경주공항이 인근에 위치합니다. 또한, 연오랑세오녀 테마공원, 호미곶 해맞이광장, 일본인 가옥거리, 호미반도 해안둘레길 등이 관광 자원으로 알려져 있습니다.

최근 뉴스에 따르면, 동해면 약전리 일대 토지구획정리 사업지에 오염토 반입 논란이 있었던 사례가 있습니다.

## 3. 권리 분석

3. 1 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 미르칼라스틸의 강제경매 개시결정(채권액: 386,037,515원)입니다.

3. 2 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (등기일: 1981-05-01, 권리자: 김인걸)

* 갑9: 소유권이전 (등기일: 2006-07-12, 권리자: 이선옥, 증여)

3. 3 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3. 4 특수 물건 정보

* 분묘기지권: 특이사항 및 주의사항에 분묘기지권 성립 여지가 있다고 명시되어 있습니다. 분묘의 존부 여부가 불분명하며, 분묘가 존재하는 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건입니다.

3. 5 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

## 4. 리스크 요인

4. 1 맹지 및 접근성 제한

본건은 지적도상 맹지이며, 차량 출입이 불가능합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

4. 2 분묘기지권 가능성

토지 현황상 분묘의 존부 여부가 불분명합니다. 만약 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 사용 및 개발 시 법적 제약과 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 3 지목과 현황의 불일치

공부상 지목은 '묘지'이나, 실제 현황은 묵전 및 임야 상태로 이용되고 있어, 토지 이용에 있어 일부 혼란이나 제약이 발생할 수 있습니다.

4. 4 토지이용계획상 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

4. 5 과거 오염토 관련 논란

주변 지역(동해면 약전리 일대)에서 토지구획정리 사업지에 오염토 반입 논란이 있었던 사례가 있어, 주변 환경에 대한 잠재적 우려가 있습니다.

## 5. 잠재적 가치 및 투자 포인트

5. 1 토지 자체의 이용 가능성

현황이 묵전 및 임야 상태로, 농경지 또는 임야로서의 기본적인 활용 가능성은 있습니다.

5. 2 경매 물건으로서의 특징

본건은 강제경매로 진행되며, 감정가는 53,599,000원입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모두 소멸되는 권리들로 구성되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

## 6. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리에 위치한 묘지(현황: 묵전 및 임야)로, 토지 면적은 403.00㎡(약 121.91평)입니다. 본 물건의 가장 큰 특징은 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점입니다. 또한, 자연녹지지역 등 개발행위 제한이 있는 지역에 해당합니다. 주변 환경은 농경지 및 임야가 주를 이루며, 관광지로서 연오랑세오녀 테마공원 등이 있으나, 물건 자체는 직접적인 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 과거 인근에서 오염토 반입 관련 논란이 있었던 점도 고려해야 할 부분입니다. 감정가는 53,599,000원이며, 말소되는 권리만 존재하여 권리상 특이사항은 적습니다. 맹지 및 분묘기지권 가능성이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

## 7. 예상 입찰가 산정

본 건의 예상 입찰가는 감정가 53,599,000원을 기준으로, 해당 물건의 입지 조건, 맹지 및 분묘기지권 성립 가능성 등의 리스크 요인, 토지이용계획상의 제한, 그리고 주변 토지 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 맹지 여부, 분묘 존재 여부, 접근성, 주변 환경 등을 면밀히 확인하고, 유사 토지 거래 사례 및 법원 경매 동향을 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.